1.成本逼近法 由于宅基地使用权不能在市场上自由流转,对较为偏远的区域,一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法,调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。 参考计算公式: 集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息,计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值) 2.收益法 土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租,目前和地城郊宅基地出租案例较多,可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时,应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同,还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外,各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例,可以剥离出宅基地价格。 3.基准地价系数修正法 对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域,可以采用基准地价系数修正法,如广东南海地区。
房地产估价(real estate appraisal)是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
农村房屋如果拆迁,不需要评估,目前还没有出台关于农村集体土地房屋评估的相关规定。如果确需评估的,委托评估公司进行评估,评估也是依当地出台的集体土地房屋征收政策。农村房子所占用的土地属于村集体所有,没有土地价值的,仅有房屋价值
房龄如果购房者在购买二手房的时候想要贷款购买,那么在自己购买二手房的时候肯定都会去了解二手房的房龄大小,因为二手房的房龄大小关系着自己的贷款额度以及贷款年限,所以二手房的房龄对于房屋价格的影响还是挺大的,一般来说,次新房的价格较高,其次是5~10年房龄的房子,而房龄超过了20年的二手房,它的出售价格一般都比较低了。2、地段购房者在买房的时候肯定都会看房屋所处的地段,如果房屋所处的地段很好,比如在城市的中心区域,那么房屋的价格自然不会低,但是如果房屋处所的地点比较偏僻,比如在郊区,那么房屋的价格自然是比不上位于城市中心区域的房子。3、小区环境现在的人都追求生活,所以在买房的时候不仅在意房屋的内部情况,还会注重小区里面的环境,如果大家所在小区的外部环境佳、绿化面积大那么肯定是可以得到买家的心理认可,并且这些东西还会为大家的房屋增加价值。
买的二手房一般情况下都是需要去请一个房地产公司估一个价,这时候买方是需要支付评估费。这个评估费也是有一定的标准,它是按档次来分类,如果这个房子价值100万,那么是收取5‰。那100万的房子评估费就是5000元,如果房子价格是101万到1000万元,是按照2.5‰收取。1001万到2000万是收取 1.5‰。在往上,2001万到5000万是收取0.8‰,5001万到8000万的房子收取0.4‰。
房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。