房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。第一、美国模式1、评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。2、接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。3、接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时已基本确定投资计划在财务上的可行性分析。4、接洽不动产顾问公司。如果基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要确定对象并签订REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。5、当所有文件备齐后即可向SEC申请募集，申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。第二、日本模式1、房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司;2、投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;3、信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费;4、房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费;5、信托公司向投资者发放红利;6、信托银行可以将房地产在市场上进行销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。