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抵押合同是生效的，只不过抵押物未办理抵押登记抵押权不生效而已。抵押合同是债券，抵押权实无权，合同生效与双方意思表示一致，抵押权生效在于登记。
签订抵押合同是没有很强的法律约束力的只有做了抵押登记才可以一旦发生纠纷是可以起诉要求保护自己的权益的。没有做抵押登记的话即使上诉但法院仍然会看产权情况执行
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