，需具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》
您好，他们是违法的
农用地转用审批是指将农用地转为建设用地，使土地用途发生变更的审批；征用土地审批是指将集体所有土地转变为国有土地，改变土地所有权的审批；建设用地审批是指将国有土地使用权提供给建设单位使用的审批。三者之间的内涵和管理方式各不相同，但在实际工作中又相互交叉、相互联系，必须在审批程序上予以衔接。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区内在依法办理农用地转用和征用土地审批后，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体确定的城市建设用地区外建设项目单独选址和办理农用地转用、征用土地的，建设用地的审批权由批准农用地转用的人民政府行使。
国有城市建设用地是说明土地已经从村里或集体征为国有,性质待定的未建用地.工业用地是只能用于建设工为性质建筑的土地,综合用地是可以建包括商业连住宅建筑物的土地.
在用地前需进行农用地转建设用地的报批，需缴纳新增建设用地土地有偿使用费，缴纳范围为规划区内城市批次里的新增建设用地（农用地、未利用地），城市规划区外，独立选址的以出让方式区的土地的。土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。前者在报批阶段缴纳，后者在用地阶段缴纳
