城东品牌房开盘大热 鲁能城凭啥受关注？

鲁能重金拿下城东地王

提到鲁能，大部分人第一印象就是足球队，山东鲁能作为国内较有名的球队曾一度活跃在观众的视野。不过在2014年6月，在和恒大地产连番叫价近百次的竞争后，鲁能以26亿元总价、9350元/平米楼面地价拿下了成都成华区明达玻璃厂旧址地块，溢价率83%，一举成为当年成都新“地王”。 而鲁能也在当天一战成名，高价夺地为首次进入成都赚足眼球，贴着 “土豪开发商”的标签火了一把。

在2014年年底，鲁能又再以底价拿下成华区槐树店路26号一幅47.6亩地块，这块地与4月拿下的地块连为一体，总面积超过180亩。楼盘正式亮相后，开发商举办了群星演唱会、音乐节等活动来赚人气，开放排号当天到访人数超过1000人，4月底首次开盘，更是以近90%的去化率成交了413套，跃居成华区销量排行榜第2名，了解了这个楼盘的销售业绩，我们先来看看，这个楼盘究竟在哪个位置。

成都鲁能城位于成华区成洛大道与中环路交汇处，属于建材路板块，建材路在80年代曾经有三砖厂、玻璃厂和玻纤厂等大型工厂，是当时成都市最大的建材基地，1997年被朱镕基批准为“政策性重点项目”。随着城市的扩张和发展，这些工厂已经搬迁到了金堂等外围区域，板块也逐渐从生产型用地转变为住宅和商业用地。

目前，建材路板块已经有隆鑫、优品道等开发商入驻，打造了一些楼盘，形成了较为基础的生活圈。目前板块内还有一批待开发的地块。据了解，成华区在板块内将有过亿的规划，除住宅之外，还有规划有服务设施、养老院、医院和教育用地等，加上地铁7号线和4号线的换乘，建材路板块未来具备良好的发展前景。

开发商为500强企业，具备大型项目开发经验

鲁能集团公司成立于2002年12月，是国家电网公司全资直属企业，旗下有矿业、能源、电力和体育等公司，是国内企业500强之一。房地产也是鲁能重点发展的产业，具有国家一级开发资质，目前已经进驻到了国内20多个城市，开发的物业种类有高档别墅、***、写字楼、酒店等，整体开发规模在1700万平米以上。

鲁能地产国内楼盘分布

三亚山海天万豪酒店实景

除了住宅之外，鲁能在商业地产和文旅地产方面也具备较高的影响力，位于三亚大东海的山海天万豪酒店，被评为金叶级绿色旅游饭店，是国内首家“生态保护示范型酒店”。此外，开发商还在四川九寨沟、大连老虎滩等知名景点打造了大型的休闲社区。

小编点评：土豪开发商鲁能地产进驻成都的首个项目，并且斥重金拿下“地王”，从这两点来说成都鲁能城还是挺值得期待的。目前鲁能城在售2、6、7号楼房源，户型51-94平房源，从户型面积看来主要针对的是刚需购房者，接下来我们就来看其户型和社区打造如何。

成都鲁能城整体占地14万平，建筑面积40万平，分为三期开发，目前在售的1期由7幢（其中1、7号楼为2个单元设计）24-32层高层楼栋组成，采用点式围合式布局，独栋独单元设计，减少了双拼楼栋带来的视野狭窄、采光差和对视等问题，能使大部分住户享受到中庭景观。同时也利于每一户的通风、采光和视野扩展，小区容积率2.5，1栋和5栋之间的楼间距为180米。

目前在售的三栋楼中，2号楼南北朝向，靠近规划道路；6号楼为东西朝向，不临道路，不过楼下有独栋商业；7号楼也是南北朝向，北侧面向中庭，南侧朝向二期楼栋，楼下有一条小型规划道路。除少量北向的房源外，各个楼栋的采光情况良好。

目前鲁能城在售51-94平房源，今天我们为大家解析其主推的81平三房户型。

空间描述：成都鲁能城D2户型，建筑面积81平，3房2厅1卫设计，客厅、次卧阳台计半面积，飘窗不计面积，实得面积约92平。需要注意的是和装修效果图不同，这张图为实际交房标准，次卧和客厅含阳台，后期业主在装修过程中，需自行打通阳台墙体进行改造。

采光和干湿布局：此户型的客厅、主卧和次卧朝南，小卧室和生活阳台朝西，采光情况较好。同时，厨房、卫和阳台集中分布，干湿布局也很合理，厨卫开门方向不同互不干扰。

厨房：位于入户门右侧，面积4.9㎡，方形布局，可设计为L型操作台，将水槽和烹饪台分开，多人同时下厨也不会拥挤。橱柜左侧可放置冰箱等厨用电器，外侧连接生活阳台，为厨房提供采光。

客厅：客厅交房标准外侧有1.8米宽的阳台，打通阳台后使用空间为17.28平，三房之家的日常休闲空间够用，同时3.6米的开间也是儿童视力保护距离，实用性较高。

主卧：位于整个户型的一侧，面积12.5平，进门处有1.2米长的玄关，进一步提升居家私密性。室内可放置1.8米大床，靠墙设置衣柜，外侧有朝南的2.5米长采光面，通透度较好。

卫生间：此户型为单卫设计，卫生间位于走廊右侧，面积4.8平，3米的进深可在淋浴区设置玻璃推拉门，干湿分区。卫生间距卧室的距离较近，便于日常使用。

户型不足：这个户型的小卧室朝向为西，夏季易受西晒影响，舒适度可能受损；同时，如果三个房间都用于住人的话，单卫设计在早晚洗漱高峰可能会有所不便。

小编点评：为了保障收益，通常高价拿地的项目会主推大户型的改善型楼盘或者精装房，不过成都鲁能城主推的是偏中小户型的清水刚需房，一定程度上降低了想要入住主城区的刚需族买房门槛。而从成都鲁能城的户型本身来说，设计较好，实用性也比较强。接下来我们来看这个楼盘小区内部的具体规划如何。

建筑楼栋现代风格，挑高入户大堂

成都鲁能城住宅楼栋全为独栋设计，采用Artdeco建筑风格，外立面采用干挂石材和面砖铺贴组成，相对于涂料更加经久耐用，也便于后期维护和清洁。外墙色调以黄色系为基调，符合现在成都市场主流风格。一层全部架空构造，设置了6米挑高大堂，并且地下室设置双大堂，后期将在大堂内设置休闲座椅、储物墙、运动休闲设施等，提升实用性。

中庭园林设计观赏性和实用性俱备

由于楼栋呈围合式布局，因此成都鲁能城一期小区形成了一个规模较大的中庭，据了解，后期中庭的规划主要包含观赏性和实用性两个方面。景观方面，包括全冠移植树木、绿道和沿路的花草、绿地景观，属于满足基本需求的常规景观。

鲁能城部分园林已经呈现

小区内的亮点主要在于实用性，分为5个功能性空间，其中亲子运动乐园将引进芬兰、荷兰的进口儿童运动设施，相对来说在做工和塑胶的安全性方面更加放心；此外，小区内还将打造散步小路、夜光跑道、以及全年龄段的运动器材，让业主在小区内就能享受多方面的健身运动。

商业规划大，辐射所在板块

成都鲁能城项目自身将打造20万平米的商业体系，包含1.6公里的步行商业街、SOHO***、酒店、独栋商业及底商等各个业态，为业主打造社区金融、社区医药、社区餐饮等，满足日常生活所需。

成都鲁能城部分商业街已经建成

以后将会形成以鲁能城为中心的5分钟商业圈，目前项目2万平米的示范休闲街已经对外开放，供购房者参观，提前感受未来的业余生活。

小区的社区服务中心包括农贸市场、文化活动中心、社区服务中心和居民健身馆，这些都由鲁能全力打造后，无偿移交给政府部门。社区内部架空层，能够满足业主对运动、健康、教育的各项所需。

全地下停车位，车位配比适中

成都鲁能城打造了2697个机动车位，车位比1：1.1，在刚需楼盘中满足一户人至少一个车位的需求。全地下停车位打造，小区内采用全人车分流设计，可以保障以后孩子和老人在小区内活动的安全性。

通常车位会在楼盘进入销售尾期或者交房后推出，目前成都鲁能城的车位售卖情况尚未确定，不过由于楼盘地处中环，自身有很大体量的商业配套，未来几年周边也将会修建一批住宅小区，入住后片区的车辆会增加，道路车位可能会比较紧张，因此建议业主后期根据需求购买车位。

物业服务有待考证，收费水平适中

对于购房者来说，和开发商打交道主要在于购房阶段，交房入住后几十年主要是和物业公司打交道，因此物业公司的选择也很重要。成都鲁能城的物业公司为开发商旗下的鲁能物业，物业费为2.7元/平米/月，作为刚需兼首改项目来说，物业费其实并不算便宜，与成都保利、万科等大牌物业公司的服务费相当。

主推户型物业费测算

由于鲁能物业在成都尚未有服务过的楼盘，因此尚未取得成都相关物业资质，不过该物业公司在北京、山东等地都有一级服务资质，从楼盘的实际情况来看，售楼部门外有岗亭且警卫态度较好，且客户停车时敬礼、指挥倒车以及引领进入售楼处，整体服务算是舒适得体。并且鲁能城是开发商在成都打造的第一个项目，为了后期楼盘的发展，相信物业服务会令人满意。

小编点评：从社区规划来看，成都鲁能城其实已经比市面上很多差不多户型的刚需楼盘做得好了，社区大、规划全、商业设施完善，都是楼盘的亮点。相对而言，物业费是比一些中等品质的刚需盘偏高，不过目前同区域华润二十四城七期的物业费为3.3元/平米/月，所以鲁能城的费用还算合理。了解了内部设施，我们再来看看这个楼盘周边的配套情况。

交通方便，双地铁换乘

【公交方面】成都鲁能城周边有3公交站，分别为成洛路建材路口、槐树店路、建材路站，到成洛路建材路口站约280米距离，有5路、80路、97路、98路、101路、120 路、219路、237路、857路、858路等公交线路，可通往成都市区的各个方向。

周边5分钟步行距离设计较多公交路线，主要公交站点为，从项目至站台仅有约280m，步行仅花费5分钟左右即可到达，整体来 说公交出行较便利。

红色部分为成都鲁能城附近站点

通过98路、80路、5路可到万象城公交站，周边有万象城大型商业体，购物便捷，而春熙路北口下车后可便捷到达市中心，还可以换乘4号线一期地铁；通过200路可到塔子山公园公交站，公交站转乘线 路较多，且可到达地铁东大路站，后期还可转乘地铁；通过237路可到纱帽街公交站，公交站位于市中心，可方便后期至春熙路逛街。整体公交出行便捷，并且可在路线中选择购物或换乘路线。

【地铁方面】成都地铁4号线二期和7号线目前都在修建中，都将在2017年底通车，这两条地铁线路在建材路板块设有槐树店站作为换乘站点，从鲁能城到地铁口距离约380米，因此“双地铁”的标签也为楼盘带来升值潜力。从目前成都各个地铁站口的情况来看，站点门口通常会有有三轮车、的士等揽客，因此也不用担心太累不想走路的问题。

【自驾方面】成都鲁能城周围以中环路和槐树店路为主要的出行道路，其中槐树店路为进城道路，双向六车道，经4.8公立后可到万年场抵达二环路；中环路则是近两年才通车的环形道路，可到达市区的各个方向。整体说来，楼盘的交通便捷度是比较高的。

商业设施有一定距离，附近生活配套不全

建材路处于成华区最大的两个商圈——万象城和东客站商圈之间，其中东客站商圈的总面积12平方公里，是成都市重点打造集高端商务、商业、住宅及文化创意产业于一体的”城际商旅中心”。而随着国内第四座万象城的开业，万年场板块也已经成为城东的热门商圈。

不过需要注意的是，万象城商圈位于二环路，距成都鲁能城约4公里，东客站商圈到建材路也需经过中环约5-6公里左右的距离，如果业主后期想到这两个商圈购物或者休闲，如果没有自驾车辆，还是会有所不便。而目前建材路除了优品道和隆鑫的几个住宅楼盘，还没有什么大型的商业设施，因此就现状而言，成都鲁能城的商业配套是很不齐全的。

所谓“求人不如求己”，鲁能城项目自身规划了20万平的商业体系，购物、休闲和各种娱乐设施都会引入得很完善，所以到时候除了鲁能城的业主，建材路板块的居民也不用再前往万象城或者东客站才能满足商业需求。

现有教育资源不全，自身打造两所学校

就目前而言，成都鲁能城周边的教育资源并不算完善，小编在地图上查找后发现，周边近距离的学校多以幼儿园和职高为多，小学、中学主要为3公里外的双庆小学和双庆中学。

不过根据成都鲁能城的规划，开发商将斥资1.3亿打造一所幼儿园和一所小学，目前都已经签约确定，楼盘沙盘也已经标识出学校的相应位置。

成都鲁能城自身的教育规划

其中小学为成都老牌“五朵金花“之一的成师附小，占地约25亩，建设规模将不少于30个班；幼儿园为“省级示范幼儿园”的成都市第十四幼，占地约7亩，建设规模将不少于12个班。此外，项目附近还有一所在建的双林小学，根据成都市目前的划片原则，未来孩子上学将会更加方便。

项目旁的小学足球场已经建成

医疗资源相对缺乏

鲁能城周边最近的医院仅为万年社区卫生服务中心，距离约1.2km，周围的医疗设施也多以诊所、药房为主。距离最近的大型三级甲等综合型医院，是位于建设南路的成都市第六人民医院，距项目约4.5公里，相对来说有所不便。

现有休闲设施距离稍远，后期将打造公园

目前鲁能城周边现并未有公园呈现，稍近的有二环旁的塔子山公园，距项目约2.3公里，公园面积410亩，是成都每年元宵灯会的举办地。此外，沿槐树店路出城经三环，可到达青龙湖湿地公园，青龙湖是成都占地面积靠前的水库，目前蓄水面积达4000亩，也是成都观鸟基地，目前已经在进行旅游开发。

两个公园到鲁能城都有一定距离，适合周末休闲，如果日常散步还是会不太方便，不过根据楼盘的规划，后期开发商将在楼盘旁打造市政公园，进一步提升业主的居住舒适度。

小编点评：除了公交站和稍远的商圈，成都鲁能城周边的配套从现状来说并不完善，关于商业配套、学校、公园等设施小编在文中提到的最多的词也是“后期将打造”，对于部分购房者来说，没有看到实物可能不太放心。不过目前学校的操场已经修好、部分商业街也已经成型，地铁也确实在修建中，楼盘首批次房源在2017年下旬交房，到时候状况会有所改变。

房价：区域内偏高，同环线相比适中

据安居客数据统计，2016年5月，大成都范围内成交均价为7278元/平米，主城区价格9830元/平米，成华区均价9895元/平米，成都鲁能城目前均价11000元/平米，纵向比较来看，鲁能城房价相对偏高。

但是横向的环线来看，成都鲁能城地处中环路以内，目前城南中环的单价已经在13000-16000元/平米，城西同环线也在12000元/平米上下，与这些区域相比，鲁能城11000元/平米的房价相对偏低，加上“双地铁”的热门标签，后面批次房源价格上涨也不是难事。

小编综述：从规划上来看，成都鲁能城的居住前景确实不错，基本上开发商自己修建的设施就可以满足业主在各方面的需求。不过因为楼盘本身体量较大，后期将修建公园、学校和商业体系，加上周边还有一些待开发的地块，对于首批次交房的业主来说，预计几年内项目都受到周边施工的影响，在一定程度上居住舒适度受损。

从整体来说，随着建材路板块的不断开发，未来几年内房产物业将会提升，趁现在区域价值还没有完全体现，现在下手置业是算是不错的选择。