上海二批次土拍卖出780亿，释放了哪些信号？

7月28日，上海二批次土拍落下帷幕。本次土拍总共耗时4天，总共拍出34幅（含2幅城改地块）地块，总出让面积约119.66万方，总成交金额约779.98亿元（其中32幅集中出让地块总金额为715.25亿元，2幅城改地块共计64.73亿元）。

Part·01
总出让面积创新低

由于历次土地集中出让都不统计城改地块，所以在以下对比数据中将2幅城改地块剔除。剔除后，本次集中出让地块32幅，总出让面积约109.33万方，为实行集中出让以来最低。

从出让宗数来看，尽管二批次32幅地块比一批次少4幅，但是比去年任何一次都要高，出让金额却远低于去年任何一次集中出让，这足以说明本次地块多为小体量的地块。

据统计，二批次地块中有9幅地块出让面积在2万方以下，其中静安天目社区地块体量最小，仅0.67万方，而今年一批次地块中仅1幅。



出让面积少自然出让总金额也随之下降，二批次土拍出让金额环比一批次下降14.31%。



Part·02
0溢价地块占比减少
触发一次性书面报价地块比例上升

本轮地块共计有10幅溢价率为0的地块，占比约31.25%，远远低于前几次集中土拍。

不仅如此，本次土拍触发一次性报价地块比例增多，共计有13幅，占比40.63%，远远高于前几次集中土拍。

从这两个维度来看，二批次土拍总体热度有所回升。



触发一次性报价地块共计13幅。



Part·03
新的土拍规则更利于头部房企

2022年6月份上海土拍重启，做了2点调整：

一是取消了打分环节，所有报名房企均可进行竞价；

Tips：上海土拍之前的打分规则（135分）



二是调低监管资金要求。此前，上海土拍资金要求拍地前被监管的自有资金，往往是起拍价的1.3倍，即100%起拍价+10%溢价上限+20%保证金。调整后监管资金从原来最高130%降至110%，保证金抵消在其中。

举个例子：比如某房企要参与若干地块的竞拍，起拍总价合计50亿，以前需要趴在账上65亿，本次只需55亿，省下10亿周转资金。

这样做的目是降低拿地门槛，能让更多的房企来参与竞拍。但是从二批次土拍呈现的结果来看，效果并不明显。

这种不明显体现在：

①与第一次相比，本次参拍房企数量反而变少。本次参拍房企共计25家（含联合拿地房企），2022年一批次参拍房企为34家，环比增加或减少26.5%。

②头部房企形成碾压优势，拿地堪称“批发”。如果说之前的打分制（在上海拿地超3幅则0分）还能对头部房企在拿地数量上有所限制，这一制度的取消，头部房企开启“买、买、买”模式。

比如招商蛇口，在第一批土拍中招商拿下4幅地块（含联合拿地），分别为普陀内环苏州河地块、徐汇滨江地块、闵行紫竹、青浦徐泾等地块；二批次中，招商再次斩获5幅地块（含联合拿地），分别位于普陀、嘉定、青浦、闵行等区。

③央企、国企拿地依然是主流，且这样的趋势越来越明显。

今年第一批次中，央国企拿地金额占比约78%，拿地宗数占比约80%；二批次土拍中，央国企拿地金额占比约93%，拿地宗数占比约86%。



除此之外，从拿地房企来看，二批次土拍还呈现以下特点：

A、房企们强强联合意愿加强。一批次联合拿地10家，占比27.8%；二批次联合拿地12家，占比37.5%。

B、进军上海的“新面”孔。本次地块中出现了不少新面孔，比如南昌市政（联合招商拿下嘉定和青浦两幅地块），大众交通（竞得嘉定马陆复华园地块）、广东中交（竞得松江车墩地块）。

C、“地产老炮”们，时隔多年再“补仓”。这一次土拍中还出现了不少“地产老炮”，这些开发商在上海已经深耕多年，只是近几年在土拍市场上鲜少露面，此次土拍开启了补仓模式。

比如：华纺上一次拿地为2017年，时隔5年再出手金山亭林地块；金茂上一次拿地是2020年12月在崇明，近2年时间再次出手竞得普陀科技智慧城地块。

Part·04
超2万套房源即将来袭

本批次中，32幅地块分别来自于宝山、闵行、浦东、青浦等12区，其中出让面积最多的区位分别为青浦、浦东和嘉定。出让金额最多的为浦东、嘉定、青浦。



从地块最低住宅套数来看，二批次地块将为上海新房市场供应约1.86万套房源供应，如果将浦东2幅城改地块算上，至少超2万套房源入市。在2021年，上海共计成交约9.2万套房源，所以超2万套房源的供应相当于上海去年一个季度的成交套数。

按照目前高周转、高去化的趋势，开发商从地块到开盘，通常最快6个月，最慢差不多1年，这意味着此批次房源多数将在明年三季度左右入市。

从这些供应分布来看：嘉定区住宅套数最多，最少有3719套房源供应，其次是青浦和浦东新区。这些区域也恰恰是刚需房源供应地，所以刚需客群可重点关注这些区域。