海南自贸港或重点发展商业地产，购房者该如何选择？（下）

海南住宅限购持续加码，商业地产却迎来了发展红利，但你知道买商业地产该选择哪里吗？

上一篇文章已经给大家详细分析了海南商业地产的发展逻辑，从人口、规划、投资等方面去锁定商业地产可能会重点发展的区域是在“大海口”和“大三亚”。那为什么这两个区域将会是商业地产发展的重点区域呢？

商业地产的发展离不开人口增长和城市升级规划，该不该选择该地区的商业地产还得看具体的投资开发落实进度。

海口和三亚是人口流入主要城市

根据海南2020年的人口流动性调查数据，可以很明显的看出，海口是人口净流入的主要城市，2020年净流入人口93.6万人。其次是三亚，净流入人口36.8万人。其他市县整体上不仅没有什么增长，而且普遍净流出。

海口和三亚分别作为省会城市和海南第二大城市，城市能级相对较高，本身就对周边的卫星城具有虹吸作用。在海南人才落户政策的作用下，海口作为承担起海南自贸港先行试验区的核心城市，必然也是人才引进的重点城市。

而对于人口明显净流出的低能级市县来说，商业地产发展的基础支持明显是欠缺的。特别是难以转化为其他用途的商铺和写字楼产品，整体的发展空间不容乐观，当然不排除个别城市个别区域有较高的发展潜力，或者今后会有新的升级规划。

海口和三亚的产业园区定位更有利于商业发展

再从海南自贸港的园区规划来看，海南有11个产业园区分布在9个沿海市县，但是这11个产业园区的区位、定位和发展规模是截然不同的，对商业地产的吸引力也不同。

就比如陵水黎安国际教育创新试验区，它的规划重点是打造高品质教育创新的园区，相对远离城市，有不适合发展旅游，其他的配套也相对欠规划，现阶段对商业地产的吸引力并不算大。

而海口江东新区是要打造一座前所未有的生态样板新城，它所处的位置刚好是海口市东拓的方向，和海口主城仅有一江之隔，因此可以借助海口完善的配套更好地引入人才和企业，和海口主城的相互拉动作用就非常紧密。

那么海口江东新区是否就是商业地产可能的高潜力区域呢？三亚的商业地产又该如何去选择呢？后面两期，我们将进行深入分析。