胡景晖专访| 楼市严控趋稳 带动家居企业良性发展

【安居客家居 安Sir大咖秀】自去年下半年，楼市解限的声音就不绝于耳。今年突发的疫情再一次冲击各地楼市，又让不少人生出了放松调控的希望。

但现实却正相反。不仅凡涉及“解限”、“松绑”的政策都被“秒撤”，还出现了 “楼市调控加码潮”——在即将过去的七月，杭州、宁波、深圳、南京等多地相继升级了各自的房地产调控政策。

今年下半年，楼市还会不会迎来新一波的调控加码潮？现行政策下，作为房产下游产业的家居建材板块又会受到怎样的影响？

本期安sir大咖秀，邀请到景晖智库首席经济学家、58安居客房产研究院特聘专家胡景晖，就最近楼市政策异变解读房产、家居行业未来发展总体态势。

【本期大咖】

胡景晖

景晖智库首席经济学家

景晖学堂校长

中国房产经纪公义联合会主席

58安居客房产研究院特聘专家

优铺商学院专家讲师&客座教授

中国房地产经纪人大学首批特聘教师

清华大学房地产经纪总裁班特聘讲师&终身教授

1995年毕业于北京大学经济学院国际经济专业。2001至2018年任职我爱我家集团副总裁，期间曾负责全国的市场与战略研究，品牌建设与推广，企业文化建设和海外业务拓展等工作。

2018年11月，创办北京湘楚朝晖企业管理有限公司，任湘楚朝晖集团董事长兼总裁。旗下“景晖智库”和“景晖学堂”作为专业研究机构和职业培训机构，为政府、企业、媒体等，提供有价值的市场行业研究、政策策略建议、行业趋势研判、企业发展诊断、战略规划咨询、品牌策略咨询、营销推广服务、线上线下教育培训、企业管理咨询、企业系统导入、投资投行等综合类服务。

【对话实录】

【安居客】在刚过去的七月，杭州、宁波、深圳、南京等多地相继升级了楼市调控政策，能否分析一下背后的原因？

【胡景晖】政府之所以对房地产近期出重手，一是因为房价有过快上涨的势头，二是要避免房价上涨过快对城市发展造成伤害。比如说深圳，就有很多企业迁出，像华为总部迁到东莞松山湖，富士康迁到郑州新区，大疆无人机也要迁出。所以房价上涨对深圳本身的城市发展是饮鸩止渴的，很多优质企业、优质人才会因为过高的房价离开。

最近我也有讲到，杭州应该吸取深圳的教训，不要因为蚂蚁金服上市，造出来很多千万、亿万富翁，就把整个杭州的房价又拉高了，这样的话杭州也会变成第二个深圳。

所以从这点上来讲，之所以这次调控来这么猛，一个是房价在上涨，一个是政府希望城市能够以比较合理的房价和房租留住产业和人才。要恢复实体经济，要预防因抗疫释放的流动货币又进入到房地产。不然我们的经济会缺乏活力，没有人愿意去干实业、建工厂，做出第二个华为，大家把钱又变成房子。

实际上，这么多资金最后如果都变成砖头瓦块，实体经济就很难拿到充足低价的资金，整个国家经济发展和增长的动力就会丧失。我相信这是政府连续采取这么多调控手段的一个非常重要的原因。

【安居客】在您看来，今年下半年楼市会迎来新一轮调控加码潮吗？

【胡景晖】现有政策的严厉程度已经足够，再加上没有出现全国的大规模房价上涨，所以应该不会再多城市出台调控加码政策。

政府出台楼市调控政策，要看是为了解决市场交易量还是交易价的问题。我认为，这一次深圳、宁波、杭州、南京纷纷出台政策，主要还是为了抑制房价过快上涨。

不知道大家有没有关注，央行银监会要严查消费贷有没有进入到房地产市场，所以我觉得这一轮的政策加码，主要是跟房产价格有关。而目前房产交易量虽然是在快速反弹回升，但是各地还是受到一些疫情的影响。

总的来说，现在这些调控政策累加到一起，已经足够抑制房价过快上涨。现在除了“五限”政策——限购、限贷、限价、限商、限售，还加了个限婚——离婚2到3年内，离婚人的购房条件不会发生变动，避免出现为了炒房而离婚的现象。

第二个，能够继续加码的政策空间已经非常有限了。拿“深八条”来说，营业税免征门槛提高，户籍的认定时间作了说明，还要求本地户口连续三年不中断地缴纳社保和个税，豪宅税也恢复了，普通住宅、非普通住宅认定标准也抬高了。

除此之外，还有林林总总的一些加码政策，也已经比较严格。比如取得房产证之后三年不可出售，比如两年或者三年之内，离婚了也不能改变购房条件。

加上现在的实际购房首付程度已经很高。在很多城市，首套房首付需要4成甚至5成，二套房首付则需要7成和8成，首付方面再进行调整的可能性也不大，再上涨购房者就不用贷款了。

再看利率方面，现在处在一个低利率的水平，政府正在做LPR改革，8月31号之前要确定转换成固定利率还是浮动利率，在这个时间点要上涨房贷利率也很难操作。

所以从以上种种来看，个别城市不好说，但是全国普遍来看，我觉得楼市应该不太会再进行调控加码了。

【安居客】想要稳控房价，您认为关键点在哪里？

【胡景晖】其实我觉得关键还是保持供求平衡。加大热点区域的土地供应量，加快施工进度，让更多的房子能够推出来。

至于二手房，更是一个完全市场化的市场。如果新房的价格相对能得到一定程度的抑制，二手房的价格也不会居高不下。但是如果政府采取过度行政管控，让一二手房价倒挂，反而是留下了一个巨大的套利空间。

实际上人人都有捡便宜的这样一个心态，就跟今天的股票一样。股票是5块钱，但是如果有一个地方能买到3块钱的原始股，大家肯定就会疯狂买入。

深圳是个特殊情况，因为深圳原来为了吸引人才户口给的太松，等于在户籍方面没有任何限制外地人购房的政策，但是户口又跟购房是直接挂钩的，所以深圳这次赶快出台了要求36个月连续交社保和个税的政策。

整体来讲，在2020年之后，政府很多楼市调节手段应该要做一些变化。政府要思考怎么样更接近市场，而不是为了把数据做得好看，为了让新房价格在统计局70个大中城市里边不冒头，就把预售证卡死，这样做反而会导致市场的焦虑和恐慌。

其实我觉得新房预售价格可以基本上放开，哪个区域的开发商定价高，或者新房的价格有上涨的势头，就在该区域加大供应，甚至加大一些特殊房的供应。这样房价是通过市场去调节的，而不会像现在有这么大的套利空间。

政府如果继续沿着现在的这种调控思路走下去，会有点让人担心。继续提高首付比例，购房者就基本不用贷款了；利率也不可能大幅度提升；涉税年限如果再延长，也会阻碍房产正常的流通。所以政府更需要做的可能还是一些在制度、做法上的创新。

另外，这次严厉调控可能还不完全是房价上涨导致的。央行银监会发文，要求去调查消费贷有没有进入到房地产市场。所以金融方面要做好防护墙，防止水过多的漫到楼市里来。但是继续缩紧购房政策，就对购房者不太近人情了。

【安居客】对于今年楼市的发展您怎么看，下半年楼市会比上半年更差吗？

【胡景晖】我觉得下半年楼市交易量能恢复，但是能够支持房价继续快速上涨的动力应该不足。

一个是目前我们还没有完全走出疫情的影响，全球经济虽然回正了，但是经济的增长仍然是乏力的，所以不见得有特别多的人愿意去购房。

另外一个是政府方对楼市的严控态度和手段。国务院副总理韩正在相关会议上也一再表态，一定要严守“只住不炒”，严守房地产调控。再加上对货币政策的管理，没有为炒房投机的这种心态提供生长条件。

房价方面，房价上涨与否跟供求有很大关系。目前来看市场供应量没有问题，今年上半年开发商拿地比较充足，手里也有大量的房子。前段时间我还看到很多城市的挂牌量在7月份的前三周也是大幅度增加，说明市场的供应还是比较充分的。

不管是二手房的挂盘量，还是开发商在接下来5个月要入市的新项目数量，都说明了市场供应还是比较充足的。从需求来看，市场上还是有自住特别是改善需求，交易量应该没问题。

但是，房价继续被炒高的可能性不大。因为从供求的角度来看，价格继续上涨的动能不是很大。

【安居客】房地产下游行业与地产行业联系紧密，近期的楼市严控政策是否会影响建材家居行业？

【胡景晖】近期，一些房价异常上涨的城市基本都出台了楼市调控的加码政策，这些政策对稳定预期、降温楼市、平抑房价起到了关键作用，对楼市的平稳健康发展是好事。但政策的加码并不等于交易量的下跌，二季度以来，不少城市的房地产市场在房价平稳的前提下，交易量已经恢复至疫情前，甚至超过疫情前的平均水平。今年不少城市，尤其是一二线城市，新房和二手房交易量与去年持平，甚至超过去年。所以，在房价稳定的前提下，交易量的平稳释放，对楼市是好事，对上下游企业来说也是好事。

【安居客】房地产作为家居的上游企业，近期部分房企投资头部家居企业，您对此怎么看？是否会加速家居行业进一步集中化？

【胡景晖】房产交易是家居、建材、装修、家电、家政等居住产业的前端入口。过往几年不管是开发企业，还是二手房经纪公司，都与家居类企业形成了密切的合作关系，甚至投资、收购一些家居企业。当然，也有一些家居企业向上进入房地产开发、交易和运营领域。随着房地产产业互联网风口的到来，以开发商和房产经纪公司为代表的、有实力的上游企业，为了打造全产业链服务，无疑将加大对下游相关产业的投资和收购，家居行业格局也将出现变化。

【安居客】房产政策加码，是不是意味着房价将会更加平稳，未来购房者心态将会如何变化？投资与自住比率您觉得会怎么变化？

【胡景晖】目前各城市楼市调控的加码，意图都是抑制房价的过快上涨，但对自住型的首次置业和改善置业，并没有扼杀，且在信贷方面有较为精准的差别化对待。所以，未来房地产市场的交易量将持续恢复甚至超过疫情之前的水平，房价则相对平稳。未来的购房群体将以首置和改善的自住型购房人群为主，投资客将销声匿迹，购房人心态将更加理性，不是“买涨不买跌”，而是“买得起就买，买不起就等”。购房人的非理性入市、房价的非理性上涨，将比较少见。