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10人抢1套 7月上海楼市太刺激了

2020-08-04

“冬有三九,夏有三伏”,在经历了最长的梅雨季之后,高温如期而至。而上海新房市场,温度却好似很久都没有降过。7月历来是交易淡季,尽管有调整,新盘数量略有减少,但认筹率之高却远超前几个月,其中甚至不乏8-9个人才能抢到一套房的项目;成交量也好于去年同期,侧面说明楼市消费动力相当强劲。

成交:7月上海成交82.07万㎡,均价55835元/㎡

7月上海新建商品住宅成交(剔除动迁房、配套商品房),共成交82.07万,成交量为6813套,均价55835元/㎡其中成交面积环比上涨0.9%,为今年单月成交量第二高位;成交均价环比下降0.7%,成交套数环比下降1.5%。7月是传统交易淡季,楼市成交不降反升有些超出市场预期。一方面和市场需求韧性有关。另一方面,7月以来多幅住宅地块溢价率持续走高,有的甚至超过44%,提振市场信心。

从成交区域来看,原南汇区成交约102042㎡排名第一,青浦区成交约96359㎡排名第二,第三名为宝山81471㎡,第四名为嘉定67320㎡;南汇区连续三个月成交面积超过10万方,成交量占全市总成交面积的12.43%;青浦成交排名也一直稳居前列。值得一提的是7月南汇区新房成交均价为43594元/㎡,相比于6月的47247元/㎡,下降了约7.7%。整体来看, 上海外郊环间新房成交量依然占据半壁江山。

(6月份上海新建商品住宅成交区域排名)

7月成交前10项目中,均价超过5万/㎡有4个,分别分布于浦东、宝山两区,均价最高的为凯利·海华府,为84508元/㎡,成交排名第一的是宜浩欧景,成交216套,2.06万㎡,均价约21601元。

(7月份上海新建商品住宅成交前10项目)


区域热度火爆 最高10人抢一套

新房市场热度不减,中高端置换群体是购房主力部队,7月共开盘15个,认筹率超过100%的就有7个,都是热度高的一些项目。具体来看浦东洋泾的尚海郦景·馨澜,只有一栋楼,仅94套的小体量下,大筹认筹达到了915组,认筹率甚至达到了973.4%,在开盘叫到第100号时就宣告售罄,还有800多组客户缴纳30万认筹金进行陪跑,该盘的热度堪称今年之最。

其实尚海郦景无外乎是小面积、低总价赢得了购房者的追捧,购房者也深知,在日后,陆家嘴北滨江区域的刚需小户型或也将成为绝版,此时不入手,日后的确没有机会了。

(7月份上海开盘入市项目认筹情况)

7月土地出让金414.2亿元,同比上涨175.2%

7月,上海共出让20宗地块,总建筑面积151.6万方(同比去年7月上涨21.7%),吸金414.2亿元(同比去年7月上涨175.2%),成交楼面均价27313元/㎡,溢价24%。

同比2019年,7月上海成交建筑面积上涨21.7%,成交金上涨175.2%,成交楼面均价上涨126.2%。

与6月土地成交情况相比,6月成交地块各项指标除去建筑面积,其他均有所上涨。建筑面积下降39.1%,成交总价上涨42.7%,成交楼面均价上涨134.4%。

其中,出让宅地(含商住地)17宗,总出让面积950.3亩,总建筑面积135.5万方,占全建面89.4%,成交总价405.4亿元,成交楼面均价29917元/㎡。

其中重新回炉的虹口区嘉兴路“围标地块”以44亿元的总价经过187轮竞标终被招商蛇口竞得,较上次成交总价高出近10亿元,成交楼板价达81089元/㎡,溢价率达28.4%;华侨城以50亿元的总价竞得浦东唐镇稀缺宅地,可售部分楼板价达到5.20万元/㎡,已创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录。

在此之前,上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%,为了应对疫情对上海经济带来的负面影响,实现全年经济社会发展目标,上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施,以激发社会投资活力。

受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响,上海核心区域地块热度明显上涨。对于房企而言,一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响,许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面,从历年来看,每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期,受2-3月疫情影响,大多数土拍都被推迟,从而造成了集中上市拍地的局面。

7月17盘开盘入市 网签成交新房住宅6813套

7月是传统意义上的淡季,但今年7月丝毫不 “淡”,整月有17个盘新推或加推,环比6月下降29%;网签成交新房住宅6813套,环比下降1.5%。虽然开盘或加推项目环比跌幅较为明显,但82万+的成交面积不仅超过了6月的成交面积,同时也是目前为止单月成交第二高位。

(7月份上海开盘入市项目)

牢牢坚持“房住不炒” 坚决落实“一城一策”

7月24日国务院房地产工作座谈会为下半年房价管控定了基调,会议明确,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。7月30日上海召开市政府常务会议,贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神; 会议指出,上半年本市房地产市场形势总体是好的。要牢牢坚持“房住不炒”定位,坚决落实好“一城一策”常态长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,确保市场平稳健康发展。

7月是传统交易淡季,楼市成交不降反升,楼市消费动力相当强劲,但是7月市场风向也出现转变,宁波、南京、深圳等诸多热点城市对调控政策“打补丁”,月末中央会议强调“住房不炒”,给有躁动情绪的市场敲警钟。近期市场会对这些消息进行解读消化,预计8月上半月以盘整为主,下旬后可能部分项目会提前入市,抢占金九先机,月底成交或有走高。

可以预计,下半年若是部分城市房价涨幅依然过大,那么购房等政策收紧的概率会加大,进而促进房价回归平稳健康的水平。

 

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