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小地块大身价!这些开发商拿地都是什么骚操作?

2019-12-12

又到了总结报告PPT满天飞的时候,俗话说“数据在手天下我有”,这个时候选题荒是万万不阔能的。就说日前的土拍,金地拿下青羊区的8亩袖珍地块,楼面价达16200元/㎡,溢价率22.72%。乍一看面积觉得太mini了,看到成交价格却有点发僵。翻了翻土拍数据,发现今年好像这些小地块都是很有故事的样子,我们就来捋一捋这些看似不经意的骚操作。

【青羊】拿小地多推新,基操勿6

作为一个热度经久不衰的区域,青羊区的槽点就是选择太少。这一年本区大大小小拿的地都有,不过还是小型地块居多,到目前为止大概有5宗,最小的仅有8亩,最大的也才35亩多,不过放眼明年那也是为购房者增添了5个不同的项目。


由于这个区域的资源条件,别看各个地块面积不大,楼面价却并不低,不仅金雁、五矿这样的“新手”感兴趣,连龙湖、金地这样的“老手”也开始瞄上,看起来各家开发商在热门高价区域的成本管控意识大概都是基本操作了吧。

【成华】数量没有吸引力,销量才有

2019年成华区的楼盘不是在拿证,就是在拿证的路上,不管是首次开盘的、捂盘已久的,在这一年逐渐接近尾声的时候都涌现出来。整个区域从来就不缺楼盘,不过分化却很明显:一边网红盘圆满售完进入下一回合,另一边楼盘却经受着余量过多的困扰,因此考虑到底哪里是畅销的地段仿佛是首要问题了。


就拿碧桂园拿下的昭觉寺地块来说,紧靠着龙湖与金地联手打造的项目(高层开盘售完),相比东郊记忆、建设路这种高门槛的地段,这里兼顾成本与销售的平衡,这可能也是碧桂园考虑在中环外的地方再落下一个项目的原因,目前呈现项目已确定案名为碧桂园锦樾府。

【金牛】顺着前人的脚印,不走弯路

说到金牛区的高价小地块,便想起了前年融信首入成都时在金牛百寿路布局的项目,当时价格令人咋舌,楼面价达16900元/㎡,可没想到随着时间推移房源居然也所剩无几。


金地拿的这块地,地块面积与融信所入地块面积基本相当,地价相比还稍低几分,有了融信公馆在前打样,金地这个项目也可以说是稳了。

【锦江】让价格、溢价率先飞一会儿

这个区域就更让人头皮发麻了,如果说前面青羊占足了数量优势,那锦江就一句占据了价格、溢价率的高地。


两块地的成交楼面价双双接近2w+,其中禹州拿下的地块溢价率达到134%,这大概就是三圣乡才有这样的魅力。另外一块位于林家坡片区的地块,实际上就是新希望D10的新邻居,根据出让文件,该宗地要求成品住宅比例为100%,现房销售,当虽然与大家见面的时间可能要久一点,不过优越的位置和自身条件到时候又是一番风雨。

【双流】这个开发商有点眼熟?

二圈层的价格来说,相对主城来说温和些,当然双流位于大城南,比起其他几个同属二圈层的区域价格还是走在了前面。


新力最初在成华区试水一个项目之后,跨度比较大选择了青白江,随后就一路向南,除了上面青羊区的地块,本年度在双流连续三月连落三子,较大的91亩地块目前已率先亮相,案名新力东园。这两块小的地块,则是公认的优质地块,溢价率分别为31%、61%。

【新都】北郊不相信眼泪,只相信努力

说起来可能觉得不真实,北门居然还需要拿小地块吗?大多数确实都是百亩左右的地块,这宗是个例外——因为除了万科大丰的地块,这一宗的楼面价是相对高的,很难想象绕城外的北郊有这个价格。


正荣地产这个港交所上市的闽系房企,首次在成都拿地,最终以楼面地价7600元/㎡收入囊中,溢价率达58.33%。高投入的原因背后,是这块地有做改善产品的条件——它的周边居住氛围浓厚,桂湖、宝光寺这两张“王牌”,再加上周围二手房均价早就上万,最终吸引了当天17家企业竞拍。在不少同时期拿地项目还在不紧不慢的时候,该项目已迅速呈现,案名为桂湖正荣府。

最后想说,曾经被判为难以规划、难以开发、产品层次不高的小地块,为何如今在土拍场上却是另一番画风?原因还是地块面积跟出让总价挂钩。在目前成都楼市严格的调控下,市场洗牌加剧,实力强的大开发商可以承受较长的运转周期和较高的风险,然而不论实力如何的开发商都会希望降低开发成本和风险、快速回笼资金,中小开发商就更是如此,因此放弃门槛相对较高的地块、转而锁定优质小地块的举动,和多个开发商联合开发一样,是另一条生存之道。

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