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从历次调控周期来看,这一轮房价下跌何时见底?

2019-09-20

自2016年开始中国楼市调控已有3年时间(36个月),那么楼市即将见底了吗?何时大涨?

今天我们从中国过去20年共计8次房地产调控周期之中一起探讨这个问题。内容比较多,但如果你认真阅读,一定有很大收获。(注:前面8次调控的内容比较枯燥,更精彩的是后面的投资规律分析和楼市底部判断方法,但不建议您跳读,希望您仍然耐心按顺序阅读,以免影响思考)

01、中国过去20年的8次房产调控

自从1998年房地产实行市场化以来,商品房平均销售价格、房屋施工面积以及商品房销售面积都增速明显,房地产市场得到了迅速的发展。尤其是商品房施工面积的增长最为显著,在2010年和2011年房屋施工面积的增长率高达25%以上。商品房销售面积也是保持着稳步增长的趋势,年增长率约为15.07%。房价也由1998年的2063元/平方米增到2018年的8737元/平方米,增速高达323.51%。

图1 1998-2018年房地产市场行情

 

在20年的发展过程中,总体来说房价呈持续上涨趋势,但是在涨的过程中,也是经历了起起伏伏的周期。总结来看,主要分为以下几个周期

编号

时间区间

持续时间(月)

1

1998.01-1999.12

24

2

2000.01-2002.10

34

3

2002.11-2005.12

38

4

2006.1-2007.12

24

5

2008.1-2011.02

38

6

2011.03-2013.10

32

7

2013.11-2016.10

36

8

2016.11-2019.8

34

图2  1998-2019年房价波动周期

第1轮  1998.01-1999.12

由于1997年亚洲金融危机的爆发,我国房地产行业随之进入低潮,为刺激消费、拉动内需,1998年下半年拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革,使得当年需求快速释放,我国房地产市场进入发展新时期,也为日后房地产市场的快速发展奠定了强有力基础。1998年10月,房地产市场震荡明显,我国房地产市场出现第一个顶峰,1999年房价开始缓慢波动并形成第一轮小周期

第2轮  2000.01-2002.10

第一轮周期过后,我国房地产市场进一步规范,开始启动住房消费,统一房屋中介机构的收费标准等,使得2000年住房价格下行幅度较大,房地产市场走势持续低迷。2001年我国对住房消费采取扶持政策,利好政策频繁发布,如国家税务总局对房屋出租、售卖的税费采取减免措施以刺激消费,繁荣房地产行业,2001年房价缓慢下降,2002年开始缓慢反弹至2002年10月出现顶峰。

第3轮  2002.11-2005.12

从2003年开始,房地产行业已被列入我国经济发展的支柱性产业。我国房地产再次出现火热的局面,房价迅速高涨,房地产开发企业纷纷涌入市场,投资数额再创新高。低利率环境、金融监管的放松以及土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式的取得无疑为2003年房价的上涨起到了极大的推动作用,但利好的金融政策使得银行放贷业务占比过高,金融风险开始愈加明显。

随后,政府出台了第一份抑制房地产过热的文件“121文件”,严厉控制房地产开发贷、对个人住房贷款实行差别化管理等。除此之外,调整商业银行个人住房贷款政策也相应出台,提高房贷门槛,上调存贷款基准利率,减少土地供给等政策相继颁布,然而房价却没有得到很大程度的改善,房地产市场依旧火热。2005年多项房地产政策频频出台开始全面控制房价,"国八条"出台,央行加息,房贷优惠政策取消,严格税收管理抑制投机性需求等使得房价大幅下降
 

第4轮  2006.01-2007.12

经过2005年下半年的短暂休整后,2006年初房价再度攀升,第四轮周期形成,于2007年底结束,为期24个月。
2006年到2007年,我国房地产市场持续回暖,开始快速发展,为应对商品房平均销售价格的过快增长,2006年4月开始上调房贷利率,5月出台国六条,8月上调人民币存贷款基准利率,2007年政策出台密集,力度之大,央行六次加息,9月提高房贷首付至四成、对不同的住房需求采取差别化的信贷政策等。毫无疑问,2007年是房地产市场的一道分水岭。可以看出,我国房价在这一轮周期中波动频繁而且震荡剧烈。

第5轮  2008.01-2011.02

美国金融危机的冲击,直接导致我国房价第五轮周期的形成,即2008年1月至2011年2月,持续期为38个月,是最长周期。
我国房价在这段期间内经历了多次波动起伏,长周期中还包含着多轮短周期。由于2006年下半年、2007年紧缩性货币政策的滞后性以及冰冻灾害、汶川地震、美国金融危机等的影响,2008年全国房价快速下降,房地产市场遇冷。为了缓解危机的冲击,国务院启动了积极的财政政策,并将房地产列为2009年五大需求之一,再次重申房地产行业在宏观经济中的重要性。此后经过政府四万亿元的刺激,推动经济形势和房地产市场转好,这一系列举动使得当年房地产市场触底反弹,房价也是出乎意料的上涨。政府救市虽然迎来了房地产市场的快速回暖,但同时也带来了严重的投机风气。

至此,众多的房地产调控政策再次席卷而来。2010年史上最严厉的调控政策“新国十条”出台,采用限贷、限购等严格措施以遏制房地产投机行为,改善供需,平抑了房价疯狂上涨的态势,使得2010年房价开始下行。

第6轮  2011.03-2013.10

第六轮周期从2011年3月到2013年10月,为期32个月。我国房价在前五轮周期中波动幅度较大,此轮周期波动则较为平缓。2011年“新国八条”的实施,开始引导正确导向的住房消费需求,我国房地产市场开始向理性回归。整个周期内,房地产市场供求相对平稳,房价波动幅度不大,基本维持在零值附近上下波动。2013年“新国五条”的出台进一步稳定了房价,控制了房价过快的上涨趋势,同时也切实保障了中低收入购房者的住房需求,确保他们有房可住。

第7轮  2013.11-2016.10

随后,我国房地产市场进入了下一轮周期,从2013年11月到2016年10月,持续期为36个月。
在之前严厉的房地产调控政策背景下,我国房地产市场冷却至冰点,房地产库存大量积压,经济压力明显加大。2014年,我国整个宏观经济环境呈现出低迷状态,房地产市场投资增速因此也会变得显著放缓。2014年下半年,为拉动经济回升,多地房地产限购政策在一定程度上松绑或是取消。2015年,调供应与促需求政策双管齐下,国家积极倡导全力去库存。降息降准、降低首付比例及公积金贷款首付、提高公积金贷款额度等举措都大程度上降低了购房门槛和购房成本,至此我国楼市开始稳步良性增长。同年五次的降息降准进一步降低了房贷与融资成本,同时也向市场释放了一个积极的信号。

至此,我国房地产市场开始回暖并逐步升温,改善型需求不断增多,一二线城市的房价快速上涨,同时差异化的调控政策也带动了我国三四线城市的发展。

 

第8轮  2016.11-2019.8

为防止房价过快上涨,我国房地产市场进入新一轮周期,一直延续至今,为期34个月。
自从开始实施分类调控政策以来,我国房地产市场空间分化愈加明显。因此本轮调控的主要目标是因城施策、因地制宜,去库存和防风险为主,同时更加注重租购并举等住房制度。此次调控在全国内掀起了新一轮的限购浪潮,我国各大城市共出台了300多条限购限贷政策,使得过热的房地产市场趋于平稳。2017年10月,党的十九大报告指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,严厉打击投机行为,严肃处理各种游资炒作等举动。2018年7月,中央政治局会议提出要坚决遏制房价上涨,这更加表明了国家调控商品房平均销售价格的决心。

至此,我国住房价格得到了明显的抑制,房地产市场开始向健康稳定的方向发展。

02、历年调控的投资规律总结

过去二十年,中国房价涨多跌少(仅有2008、2012年两个年份出现过短暂下跌),并且房产绝对价格逐年攀升。十年前100万可以在北京全款买房,现在连首付都不够了。

因为有人为的政策干扰,所以房价不是匀速上涨的,而是“阶梯式”的突然跳涨。所以投资房产,非常讲究时机判断,买在暴涨前夕的人,都是回报巨大的。

历次房产周期的时间长度大部分在30-40个月左右,这个与企业债、国债周期以及社会融资规模有关,时间久了,谁都熬不住。

历次房价暴涨都伴随着多次降准降息,一般而言,高层会先试探一两次降准降息,如果经济没有提振起来,还会继续降准降息。就像加柴烧水一样,如果水还烧不开,就继续加柴。

历次房价调控都伴随着限购限贷等,但是这种政策的效果越来越差,买房能赚钱已经成为信仰,并且屡次验证信者得救,人们已经不怕这些政策了。还记得早年的时候,高层打击楼市,那时人们还真的慌了,经过这十年的市场教育,人们得出了一个反向结论:国家调控楼市,说明楼市还会继续涨。

楼市调控已经从全面调控改为分类调控,因城施策,所以2016年以来楼市出现了“整体平稳,局部繁荣”的局面,部分政策宽松的城市,价格会持续上涨。

房产调控并不能直接消灭购房需求,唯一能够改变的是一部分人的预期,就是吓到一部分人暂时不敢入市,所以价格就涨得没那么快了。但是该买的还买,过几年后他们又会纷纷进场。

我国城镇常住人口81347万人,城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%。在未来的20年左右,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程,真正要达到发达国家水平的城市化率要到2050年前后才能实现。

03、影响房价短期涨跌的四股力量

房产在中国早已不仅仅是简单的消费品了,而是成了一种巨额的金融标的,成了国内金融市场的稳定器。房、股、债、汇一起构成了国家金融环境的基本生态。房产具有金融属性,影响其涨跌的短期因素,大致分为金融、政策、板块、季节四个方面。

这四股力量是有自己的独立周期的,但节奏并不一致。这四股力量的合力,就表现为房价跟成交量的周期性波动。按照之前20年的经验,大约3-4年为一轮周期。

下面,我们来看看这四股力量是如何影响楼市的,最后再说如何从操作层面来判断楼市行情。

1
金融

金融政策的影响,分为开发商跟购房者两个维度。

1.开发商:

开发商这个角色,意味着楼市的新增供应,属于供应端。表面来看,高层收紧开发贷、土地融资,导致开发商资金紧张,不得不降价卖房,从而房价出现下跌。实际上,越是打击开发商,不给钱他们融资,他们就越没钱买地,没有土地,他们就建不了楼盘,导致市场上的新房供应更加紧张,所以打压之后,房价会迎来报复性上涨。

2.购房者:

购房者,意味着楼市的需求端。随着房价日益上涨,我们的观念也逐渐从“全款买房”过渡到“贷款买房”。

一套房之中有两个最关键的因素:首付、月供。这也是人们买房考虑最多的两个因素。这也是控制房价的两个重要手段,一是提高首付比例,二是提高利率,增加月供压力,从而阻隔一部分购买力进场,延缓房价上涨。

3.放水与传导

微观上来说,金融调控可以具体到对开发商开发贷、对个人按揭的收紧等。从宏观上来说,就是放水。不管最初放水的源头是朝着哪个行业的,不管是股市、互联网、小微企业、还是风投,最终大多数都会流到楼市中去。

经济不景气,注定推高资产价格。因为人总是趋利避害的,企业不好做了,为了避险,更多人会选择买资产。所以,每逢经济小年多是楼市大年。

因为大水传导至楼市需要时间,这个时间从往年来看需要3-9个月不等。从这个角度来看,2019年放的水,2020年才会体现出来,预计春季之后政策宽松的城市会迎来一波上涨。

2
政策

金融层面可以影响供需两端。对市场直接调控的买卖政策同样可以影响市场的供应和需求。虽然花样远没有金融调控多,但是更为简单粗暴,短期效果也立竿见影。一旦购买资格的社保要求提高到三年、五年,大量购买力就被暂时阻隔进场,房价涨幅开始逐渐趋缓。

我们现在所有的限购政策都无法做到真正降房价。因为促使房价长期上涨的根本原因——财税体制、经济增长,城市化并没有改变。短期冻结市场的结果,就是一旦放开闸口,积蓄的购买力会瞬间爆发,房价短时间内迎来暴涨。接着无奈只能再次冻结市场,进入下一轮循环。

历来如此。这种循环我们已经经历了8轮,毫无新意了。

所有认为政府会长期冻结市场的人,是无法回答以下几个基本问题的:

1)冻结期间地方政府的收入哪里来?

2)冻结期间房地产行业带动的大量上下游产业链、刚需买房后的巨额消费市场有无替代产业?

3)M2增长带来的巨大流动性往哪里去?

这三个问题,短期内根本无法解决。这也是我们最近在推一带一路、中国制造2025的重要原因之一。只有这些新的产业链成型了,降房价/稳房价才有底气。

3
城市与板块

研究任何一个行业、一块市场,最关键的是细分。没有细分,做出的任何分析都是偏颇的。在投资领域没有放之四海而皆准的真理。

不同城市、不同的板块,他们之间是有涨跌轮动的。从城市之间来说,一般都是一线城市领涨,然后外溢至周边二线城市,接着卫星城。对三四线城市来说,在一二线几乎熄火的2017年,依然能走出一波大行情,跟大城市外溢资金以及棚改密不可分。

影响某个板块价格的一个重要因素,是要考虑这个板块是处于哪个生命阶段。

4
季节

每年的楼市分淡旺季,总的来说,金三银四、金九银十是旺季,这个时候开发商优惠促销最频繁,成交量全年最高。

金三银四: 春节刚过,年终奖到手,购买力充足。开发商开始执行新一年销售计划,销售热情高涨。

金九银十:进入年尾,开发商冲量回款,推出大量优惠争抢客户。以价取量的楼盘不在少数。

因此,无论大年、小年还是平年,每年总有一头一尾两个小高潮。视年份大环境不同,这个小高潮的级别也不同。跟4S店卖车的优惠周期一样。

5
合力

金融、政策、板块、季节,这四股力量各有自己的小周期。而且,他们的节奏并不一致。我们总结一下:

1.金融:传导有延时,但却是对房价攀升或降温影响最大的助力。而且需要一个契机来释放。

2.政策:效果立竿见影,目的是短期影响市场,并无法真实的降房价。

3.板块:洼地、炒作、成熟。不同阶段的涨幅完全不同。

4.季节:一年两个旺季走量。

这四股力量的叠加,就会形成很复杂的波动,而这种市场的波动,是无法做到定量分析的。

 

比如说:

1.什么时候市场的行情是最高点?

在放水最凶的年份,限购政策最宽松的年份,最热门的板块,在最热销的月份。比如2016年一二线城市。

2. 什么时候市场的行情是最低点?

在信贷最紧的年份,限购政策最严苛的年份,最偏远或者刚暴涨过的板块,在最淡季的月份。

可是,这四者的高点凑在一起的时候并不多。同时这四者的低谷凑在一起的时候也不多。

大部分时候,它们是混杂的。是无法分析的。甚至他们的力量是互相抵消的。而对购房者而言,最理想最极端的情况,就是:在最低点买入,在最高点抛出。但没人做得到,所以那些说“房子一天不涨就是亏钱的人”是思维非常匮乏的人,他们无法了解真实世界的复杂。在投资领域,如果你不能忍受持仓成本,只能是一个短期投机份子,这种人注定失败。

我一直跟身边的人说“千万不要炒房,炒房害死人”。因为我有个朋友在2007年前后1.6万买入深圳南山的楼盘,结果房子不涨,加上2008年爆发经济危机,新闻到处弥漫恐慌的情绪,他就把房子卖了。哪知道2009年高层暴力救市,原来的房子一下子翻到了4万。所以没事不要炒房,你买了房子就长期持有,跟随城市一起发展。房子不涨心里就着急,担心利息被银行吃掉,时刻惦记着快速倒卖,是一种错误的想法。

 

6
判断

宏观信息,对我们有用,但也只是参考。微观操作层面的变化,才是真正有价值的。对我们来说,如何判断楼市何时见底?参考如下:

01、高层是否开始一点点降息降准,放水提振市场了。

02、主力楼盘,是不是有笋盘开始抛出来了。

03、多空分歧,是见底的信号。目前自媒体是不是涨跌分歧严重,有人说涨,有人说还会继续跌。

04、一整条街的中介之前倒闭后,现在是不是又开始装修营业了

05、远郊区止涨是行情结束的信号,核心城区初涨是行情启动的信号。看看你所在城市核心区的改善住房,是不是好卖了。
06、不同城市是否心照不宣地偷偷放松政策,吸引外地购买力。
07、一线头部城市出现躁动,热钱又开始加速流动,例如深圳先行示范区公布之后,楼市立即小幅回暖。

08、平时经常打电话骚扰你的中介,突然不联系你了。(成交变好,电销减少)

09、开发商突然撤销优惠,或者捂盘不卖,等待上涨。

10、开发商又开始进场拿地了,地价上涨。

总结规律:

这两年严格调控形势下的房价,其实就是高层和市场最终博弈的结果。高层出台政策打压房价,市场则依赖供需关系决定房价走势。供需关系由经济、金融、规划、文化心理等多种因素综合决定,无奈市场上涨的动力实在太强,所以调控也已经发展到了“五限”,无所不用其极,最终才维持了这样一个表面平稳的均衡价格。购买力如此强劲,现在轻言房价再也不涨实在是一厢情愿。

其实真正的楼市投资,不需要预测,只需要做趋势判断。只要趋势是上涨的,长期走势有利于我们,便有足够的安全边际了。

楼市就是这样,每一轮上涨之后,都有很多人说不会再涨了,不会再涨了,冬天来了。可惜,他们从来没有准确过一次。

真正的高手都是长期思维,他们可以忍受战术上的痛苦.但不能接受战略上被动。我们应该用战术上的痛苦去换战略上的主动,争取人生最大的回旋胜利,那些认为房子不涨就是在亏钱的人,都是短期思维,注定败在更大的趋势之中。

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最新评论 (102)

avatar信仰

10年一个轮回

avatarAAA奋斗

日照一直在涨涨涨

avatarA 超子(富昇)13095531111

肯定会涨只是时间问题持有成本会加大就看能不能挺住了.

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