“以旧换新”是否能救楼市？

一、楼市以旧换新，并不是新鲜事

自 2023 年以来，已有超 30 城出台举措支持“以旧换新”。 2024年，郑州、无锡市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等10余个城市或地区推行房产“以旧换新”相关政策。

何为房产“以旧换新”？房产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、 置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。

目的：带动置换需求，拉动新房销售。

·为何要拉动新房销售

1）一个地方的财政实力，受房地产市场影响，但卖地收入是最主要的，一套新房中，土地成本大约占了一半。新房销售不畅，土拍市场就差。2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%。

2）短期效果依然可见。例如2023年，宁波在 10月中旬启动“换新购”活动后，10 月 16 日至 22 日，宁波六区二手房成交 1230套，环比上升 15%，创当年下半年以来单周成交量新高，新房方面，10 月 16 日至 22 日，市六区新房备案 288 套， 环比上升 20%。

二、以旧换新，到底有哪些方式？

1）购房补贴：出售自有住房并在规定期限内买房，享受 一定比例契税补贴。如盐城、苏州、沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。

2）“换新购“：宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换 新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出 售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认 购金。

3）国企收购：4 月 2 日，无锡梁溪区城市发展集团发布“以旧换新”公告，在区范围内试行回购区内二手房，居民换购梁溪城发集团下属控股在售新房业务

4）政府介入收购：2024 年将通过郑州城市发展集团有限公司先在金水区和郑东新区等区域试点，完成“换房”500 套，全年计划完成 5000 套。

三、政府收购，未来会成主流么？

政府收购有两个需要解决的问题：

1）首先需解决收储的资金来源，收购模式对城投公司及地方政府资金占用大。例如郑州的2023年土地使用权出让收入330亿元，同比下降26%，较18年下降74%；土地出让收入/一般公共预算收入的比例也从18年的110%降至23年的28%，单一卖地收入无法对收购形成有效支持。那么将可能采取两种方式来保障现金，一是使用租赁住房贷款支持计划，收购房源如果用于保障性租赁，则将优先采取这种方式进行；二是未来通过保租房公募REITs解决前期投入资金问题。

2）收购后，如用于转租赁，未来现金流回报合理。收购后旧房房源主要投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长。但这一点，并不是当下较为紧急的，只是可持续性的问题。

四、政府或国企收购，旧房价格如何定？

1）无锡梁溪区城市发展集团发布“以旧换新”来看，采取评估将是主流方式。符合条件的旧房会由无锡住建、梁溪城发集团邀请专业公司进行一对一价格评估。并且二手总价上限为新房的 60%。二手房于新房差价，支持按揭贷款。

2）定价公允问题。由于二手房定价是来自于市场磋商，评估机构的定价能否广泛得到房东认可是这个政策推进效果的检验指标。