但小长假结束之后再看楼市，却有一眼万年之感。

我曾经预想过很多假期带来的楼市话题，比如小长假的热销，或是旅游的人流与售楼部的人可罗雀，甚至于，我还想过因为有了充足时间，哪些WQ的业主会不会再次围堵售楼部……

但没想到，这个假期给我印象最深刻的事情是：涨价去库存！

现在还有人敢喊出这些话，大写的服气。

节前最后一天的会议上，关于房地产有了新说法——统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

就是去库存。

这可以被视为是继“房地产供求关系发生转变”之后，关于楼市现状和态势的新认知、新表述、新总结，从“供不应求到供过于求再到要开始抓紧去库存”。

上一次我们听到这个词汇还是什么时候？

2015年。

也正是那一年，全国开启了轰轰烈烈的棚改化，通过货币化手段扩大新房的需求人群来实现去库存，也造成了中国楼市有史以来最大的一个牛市周期，从2015年开始，房价上涨席卷全国，也就有了当下“涨价去库存”的说法。

这一次高层再度强调“去库存”，于是就有人喊出了“涨价去库存”。

好一个“刻舟求剑”！

经济学上讲，物以稀为贵。

先不说高层定调的“要去库存”本就说明已经“供过于求”，我们来看一下具体的数据。

根据自然资源部办公厅发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

从供地源头控制供应。

随后有媒体统计出了这一政策后，将停止供地的名单。

如果按照易居研究院统计的2024年3月份数据，全国百城中有41个城市的新建商品住宅库存去化周期超过36个月；有78个城市的去化周期超过18个月。

有没有一股窒息感扑面而来？这就是全国绝大部分城市所面临的现状。

如何去库存，两个周期也有不同的策略。

2015年的那一拨去库存，是靠棚改货币化安置。大量的城中村拆迁，很多人一夜暴富，需求源源不断的诞生，热钱开始流入楼市。

而这一波更多的是靠“改善置换”。

从逻辑上来看，去库存有两种途径：第一，控制增量，也就是控制供地，减少库存量进一步增高；第二，增加增量，也就是让更多人有能力、有意愿、有需求去进入楼市买房。自然资源局发文控制了规模，而后者就留给了地方落实。

比较主流的一个做法是“以旧换新”。

当地政府牵头成立平台，将开发商与二手房业主链接，一边卖一边买；当地政府回收二手房用于保障房等建设，然后催生出新需求去买新房；当地政府补贴，补贴以旧换新。

但不管是哪一种，都是为了刺激需求，涉及面跟过去的普遍棚改货币化安置完全不能比。

所以，涨价去库存只是过去的一个总结，但不适用于当下的现状。

还有一种观点说：不让卖地了，那地方财政岂不是更艰难？

这个问题很好。

但最终的结论确实错的，我们认为，这正是此次会议提出“去库存”的两个重要目的所在：第一个目的，是清晰认识到当下供过于求的现状，给予地方更多的自主调控权，达成去库存的目标。

第二个目的，就是保护地方。

我们先来看几组数据。根据安信证券对15城土拍数据统计，2022年全年城投拿地占比超过46%；根据中指研究院数据，2023年1-11月，城投拿地占比同样达到了38%。

这意味着，城投在土地市场的拿地占比极高。

可与此同时，相比于系统化、规模化、流程化开发经验丰富的房企而言，城投的实际开发能力并不强。因此城投大量购置土地，但却不能及时开工转化，自然也就没有利润和现金流回报可言。

大多数时候城投只能用土地再去融资，然后日积月累，进一步加重债务压力。

既然卖不动，就别自己撑着。

以上所有，其实都说明了一个问题：此次去库存，绝非“涨价去库存”，也不具备条件和能力，而是宏观调控、确保房地产行业平稳健康发展。