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订阅最新动态别墅359万/套起 三亚小院是否物有所值
作者：翁家瑶发布时间：2016年12月19日
4.5综合评分
高端人群 度假型
优点
1. 靠近道路主干道，交通便利； 2. 小区绿化率高，规划整齐
缺点
1. 小区相对较小，活动空间有限 2. 别墅的楼间距较小
传说中，三亚有条迎宾路，里面有许许多多高大上的楼盘。作为北京人，像万科、恒大等大盘我看多了，所以这次挑选了一个小一点的楼盘——三亚小院，打算实地考察一下，一起去看看。
一般我要了解一个楼盘，会先去了解开发商，因为楼盘开发商的实力很重要，对整个项目的质量影响很大。三亚或许不像我们北京或者深沪那般，大牌开发商比较多，因此我想先看看开发商。
1.开发商
开发商是海南三邦友房地产开发有限责任公司，是一家于2009年6月3日成立，是具有独立法人资格的个人独资企业，是北京三邦友公司在海南的分公司。讲真，以上这些都是我百度来的，因为我完全没听过这两个公司的名字，百度资料也少的很，也不是全国200强企业。在开发商这点，我给这楼盘扣了一分。
当然并不是说开发商品牌不给力，楼盘质量就一定不好，还是需要深入的了解。接下来我再去了解一下楼盘的位置吧，或许位置比较优越呢。
2.区域位置
（点击图片放大）
楼盘位于三亚市，传说中的，迎宾路上。据说在这条仅有11公里的路上，共有大大小小越26个楼盘。我的天啊，那竞争得有多激烈啊！加上近年来三亚市政府似乎也在大力发展这一片区域，三亚市政务中心、医疗配套、餐饮等配套也在不断的入驻，竞争更是激烈。虽然这里没有海棠湾、亚龙湾等地区的海湾优势，但本身的配套和地域优势还是有的，目前还是值得看好的区域。
但是，随着周边海湾地产的大力发展，也不能排除这块区域以后达到饱和状态，发展空间逐渐缩小，发展力度减弱。
2.其他信息
项目总用地面积38667㎡（相当于5.4个标准足球场那么大）， 总建筑面积50366㎡，别墅容积率0.26，住宅容积率1.2，绿化率35%，得房率高达97%。这么看好像也看不出个好坏，不如和同样在迎宾路上的大牌楼盘—万科湖畔公园来对比一番。
从图表可以看出，三亚小院就赢在了容积率以及绿化率上，由此看来三亚小院的建筑密度不会太密，小区的绿化应该也会做的比较好。
OK，接下来我就要去看看项目的庐山真面目啦。
1.楼栋规划
沙盘图
实地考察，第一眼，感觉真的，小区好小，住宅楼栋也不多，别墅相对多一点。项目由西区2栋精品公寓及1栋商业配套和东区18栋4层情景叠墅群组成，总户数292户。目前项目公寓仅剩6套，主推别墅。别墅主推建筑面积为113㎡-129㎡的三房。虽然项目对外宣传的是已经交房了，但是现场可以看到有一部分别墅还在施工。项目的商业配套，其实就是一栋小型超市（见图），没有进去看，不知道内部是怎么样的。再加上售楼处，小区差不多基本就是这些组成部分了。
超市
感觉小区的确是比较小，联排别墅的前后楼栋的距离大概就15米左右，其实挺小的，会影响采光和通风。（见图）
别墅群
2.户型赏析
项目既然主推的是别墅，那我就只看了别墅，A2户型。建筑面积129㎡，3房2厅1厨3卫设计，共分三层，地面两层，地下一层。
优点：1.面积大、采光通风效果佳（部分）；2.卧室是套间设计，使用方便；3.功能区比较全。
缺点：1.部分功能区的分布不够合理；2.部分空间采光和通风效果较差；
卧室
一进门左手边就是一间小卧室，建筑面积约5㎡，这位置和透明门窗的设计，这是打算要把卧室做成光观厅吗？这个设计扣分哦。
以上三张均为主卧部分
二楼还有一间主卧和一间次卧。我比较喜欢主卧，套房，面积大，采光通风佳。落地窗连接小阳台，有收纳型衣柜，够大，日式推拉门设计。主卧自带超大卫浴间（还有浴缸哦~），很棒。
次卧虽然也是套间，但在采光和活动路线这方面略差，窗户比较小，进门部分空间较小，让人觉得不是很舒服。
次卧
客厅、餐厨
这一部分我是比较不满意的。
客厅和餐厅
客厅和餐厨连接的比较近（见图），导致客厅和餐厅的活动空间就比较小了。不过一些细节的设计不错，比如地板上这个电源的设计（见图）。
餐厅位于厨房和客卫的中间，这位置虽然有利于上下菜，但靠近卫生间毕竟是不太好啊，吃饭的时候飘出异味咋办？
厨房面积也是小，要是两个人同时使用的话就比较拥挤了，既然是别墅能不能舍得把厨房设计得宽敞一点呢？好在操作动线是合理的，采光通风也还行。
地下室
地下室，能采光和通风的窗户较少，也比较小，虽然有利于保证私密性，但采光效果就略差了。我去看的时候是一定得开灯的，不然光线很暗。
楼梯也比较窄，我在地下室待了不到五分钟我都头晕。不过配套倒是齐全，棋牌室、茶室、酒柜都有。
棋牌室
酒柜
总的来说，这个户型优缺参半吧，可以打55分，优点还是有的，主卧是最大亮点，但缺点也很明显，地下室、次卧、餐厅等设计都是存在问题的。
看完了户型，自然要了解一下项目的物业管理如何了，要是物业服务的不好，光有优秀的户型也是不行的。
1.物业公司
物业公司我听过，但不是很清楚该公司的实力，网上能查到的资料也比较少，只知道是民营的企业，从公司人数和注册资本来看，应该是个小公司。不过公司小并不能说明服务就不好，还是得等到入住了才能证实。
项目共297个停车位，其中地上8个，地下289个，车位比达到1：1。不过地上就8个，为什么不多设一些呢？因为小区很小，所以所有的楼栋到出口的距离全部都小于200米，但我没有看到人车分流的设计，道路比较少，也比较小，这样的话安全系数会小一点。
从项目的开发商、户型、小区环境等因素看来，小区确实不够优秀，缺点比较多。不知道周边的配套和交通环境如何。
三亚小院，占据三亚凤凰国际机场、三亚市城区通往亚龙湾的必经路线，区域内有3条公交线路，交通便利。距离三亚湾海边6.9公里；距月川片区商圈4公里；距离凤凰机场15.7公里；距离亚龙湾16.5公里。
1.出行
我当时是直接从市委乘坐的士到达的项目，约10.5公里，花费约25元，虽然贵一点，但方便啊。
若是乘坐公交的话，也挺方便的，9路、20路、23路（站点：干沟小学站）可到。9路是崖州古越—凤凰岛路线，可到达亚龙湾火车站、三亚千古情、凤凰岛等地；20路是大茅山庄—吉阳市场路线，可到达吉阳市场、亚龙湾火车站等地；23路是海棠湾—汽车总站路线，可到达海棠湾、三亚千古情、城市乐园等地；项目门口没有公交站，要走约60米才有。
2.生活配套
内部配套：有超市、健身器材、泳池、儿童乐园等，但是规模都比较小。假设，某天小区里的200多户业主全部都下来活动了，那泳池简直就和下饺子一样的了，其他配套肯定也是拥挤不堪。或者不用说全部吧，就一半的人数就够拥挤了。
外部配套：食住行游购娱也同样可以满足。食：湘悦私房菜、一品豆腐等各地特色食品都有，想选择多一点的话就往市内走。但距离比较远，都1公里外了，可以乘坐9路到红土坎村下 ，然后步行约300米。
白鹭公园一角
游：周边有凤凰公园、白鹭公园、亚龙湾热带天堂等公园和景区。白鹭公园会稍近一点，主要看点就是有很多白鹭和红树林，热带天堂的话要到亚龙湾去了，会比较远。没有公交直达，要转车，嫌麻烦就直接打的士吧。
千古情
娱：千古情、明珠广场、万达影城、成大高尔夫球场等，千古情的距离会相对近一些，而且千古情可以游玩的项目比较多，也比较有趣。只是门票稍贵，约200元/人。走路可以走到，坐9路公交到千古情下也行。
购：步行街、夏日百货、吉阳商业街等均可以满足需求，其实这三条商业街功能和距离都差不多，乘坐公交均可以达到。
医疗方面有新妇幼保健院（在建中）、三亚市人民医院等，虽然新妇幼保健院会比较近一些，但其还是在建中，而且是针对妇幼的，存在局限性，建议去市医院会好一些。
总的来说，项目在配套方面还是比较欠缺的，当然不能和北上广相比了，因为没有可比性，只是就自身的感觉来说，出行还是不够便利，配套距离也比较远。
了解了以上的内容，最后可以去看看价格如何了。
项目别墅总价359万/套起（均价约30000元/㎡），这价格在迎宾路上算是最高的了，比较低的是南枫禅墅的16000元/㎡。与其他别墅较集中的区域相比，三亚小院的这个价格算高的了，但无论是从户型、小区配套还是周边资源来说。
综合看来，我应该是不会购买这个楼盘的，在同等的价格下，或许我会选择开发商更可靠，资源更好的项目，例如万科、恒大的项目，或者海湾的项目。户型方面缺点也比较多，买的时候也需要认真考虑的。一句话，三亚小院与别墅总价359万/套起这个价位不能等值。
以上只是个人见解，仅供参考。
