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位居“橘乡”, 御岛财富公馆潜质如何?

作者:刘颖发布时间:2017年06月16日

6.1综合评分

刚需人群、崇明置业者

优点

1. 绿化约45%,环境较好 2. 项目位于郊野公园附近,没有过多的嘈杂声音

缺点

1. 距离上海市区较远 2. 出门主要依靠自驾,交通不是特别的便利

基础信息:6.0

“橘乡”的得天独厚

长兴岛是崇明三岛中距离上海市区最近的一个。长兴岛素有“橘乡”、“净岛”、“长寿岛”之美称。数年前,长兴岛还以盛产橘子而著称。每年的10月份,是长兴岛橘子丰收的季节。而现在,由于长兴岛得天独厚的优势产生了变化。长兴岛南岸拥有长约20公里的深水岸线,而且没有泥沙淤泥,这对于把岸线视为生命线的造船业、港口机械业来说,无疑是一块宝地。同时,上海长江隧道的中转站就设在长兴岛,隧道和桥梁都要经过长兴岛,可以说,长兴岛不仅是上海市区和崇明岛之间的桥梁,更是长江南北的一座重要桥梁。

发展前夜的长兴岛板块

长兴岛近几年的发展可谓是有目共睹,生态的发展就不用说了。长兴岛本身就有“净岛”之称,环境是没话说的。这些年,长兴岛的公共服务设施也越来越完善。当然,这并不违背保有生态环境的需求。长江隧道和长江大桥的开通,便利了崇明整体居住者的同时,也为整个崇明带来了很大的人流量。长兴岛作为通往崇明的隧道必经之路,无疑也受益了。未来的长兴岛将是“蓝天碧水,白墙红瓦”,两者并不矛盾。

(长兴岛板块位置图)

御岛财富公馆地处长兴岛,由上海东毅置业发展有限公司投资建设。项目基地面积约为36377平方米,拟建建筑面积为70365平方米规模,含居住、商业两大功能。御岛财富公馆目前在售的主力户型为134-287㎡,价格约35000元/㎡起。项目规划251户,容积率为1.2,绿化率较一般住宅项目偏高,有45.6%,项目为毛坯交付。

户型整栋:6.5

御岛财富公馆共分为二大功能区:住宅和商业配套。目前所有住宅房源全部在售,其中8#已经售罄。项目目前在售的户型为134㎡-287㎡。单价约35000-36000元/㎡。

(楼栋分布沙盘图)

御岛财富公馆在售的户型有建筑面积约为134㎡、169㎡、181㎡、193㎡、249㎡,所有房型都有在售。可以看到项目整体户型都是大平层。梯户比均为2梯2户,相当于1梯1户了。

下面小编就拿其中193㎡的户型为例,带你一起来看下样板间到底如何?

户型整体分析

通风及采光:从上图标识来看,房间通风口还是比较合理(除了两个卫生间)。采光面总体受光还是比较充分。特别是主卧套房,270度开窗,同时增加了房间的采光和通风。

动静分区:从区域分布来看,户型整体动静分区不明显。房间有两个套房,私密性相对于朝北的房间较强一些。比较不足的是,虽然整个户型有三个卫生间,但除了主卧套房的卫生间有明窗,其余均无明窗。

简单看完整个户型,我们大体上对建面约193㎡的户型有了了解,下面请看小编细细分解。

客、餐、厨一体化

客厅:客厅开间较大,且落地窗的设计使得整个客厅采光较好。客厅区域整体方正且较为宽敞,主人可根据自己的喜好进行设计,放置一个转角沙发也是没有问题。

餐厅:餐厅整体空间较为宽敞,可以放得下一个8人的长桌。且餐厅与厨房充分接壤,方便主人生活使用。同时餐桌旁边的吧台设计更是增加了用餐、休闲的可能性。

厨房:厨房“L型”操作台设计,方便多人使用。洗、切、炒操作流线,使生活更加地有条理。大面积的整体橱柜设计,增加了很大一部分收纳空间。

主卧套房 舒适生活

卧室:卧室开间约5米,对于卧室来说,算是开间比较大的。三扇开窗增加房间的整体明亮度。窗边的小片区域可供业主欣赏窗外景色的同时,小酌一杯。

衣帽间:主卧套房里面有衣帽间,整体衣橱的设计增加了很大一部分空间。

卫生间:主卧卫生间有明窗,整体通风性较好,采光明亮。浴缸及淋浴的双设计,让主任多一种选择。

双阳台 视野宽阔

阳台:双阳台设计,增加了休闲空间。主人可根据自己的需求进行使用。设备平台可作为晾衣服或事摆放洗衣机的区域。

朝北卧室:朝北卧室的270度转角开窗,增加了整个房间的采光效果。窗户打开,也能更有效的通风。再加上飘窗的设计,感觉还是很惬意的。

朝南小卧室:朝南的小卧室也算是个小套房,内有卫生间。房间落地窗设计使得整个房间采光充足。连接一个小阳台,视野较为开阔。

小编总结:193㎡的户型整体比较方正,整个户型通风及采光均较好。朝南的两个房间均为套房。南北双阳台设计,南北通透,使得房间空气流通性较好。不过户型没有做到完全的动静分区,可能会有人觉得私密性较差一点。

社区品质:7.1

在长兴岛这片“潜力股”区域,要想占有“一席之地”必定要有他人不及之处。看完户型,可能并没有发现有什么特别之处,下面小编就让你看看,到底有多少可能性?

御岛财富公馆的物业公司是上海华轩房地产发展有限公司。物业费为2.5元/㎡/月,按照在售的户型约134-287㎡,一年的总物业费大约在4020-8610元。从物业费用来看,总体比较适中。以这样的物业费,究竟能享受到怎样的物业质量和服务?想必各位已经迫不及待啦,下面就一起来看下御岛财富公馆小区究竟有哪些值得关注的。

(小区正门实景图)

环境优良 绿化覆盖45%

社区绿化率约45%,据售楼处称社区实际绿化率达到了50%,是不是真的如此,小编也没有实地测量过。但可以看见的是社区集中式18000平米中庭景观。以种植热带雨林为主的树林,花草树木错落有致,采用多种植物配,整个园林景观层次丰富。可谓是社区一景。

项目的优势又岂止社区一点,位于长兴岛,本身空气质量应该算是上海空气优质区域前几名。长兴岛近三年PM2.5全年均值仅30。

当然,拥有好环境的同时,人为的动作还是很有必要的。这不,实地探访项目的时候,小编发现小区随处可见这种处理宠物便便的箱子。方便了业主的同时,也营造了很好的社区环境。

24小时热水

(楼栋剖面图)

小区还有一大特色就是地源热泵系统,冬制暖、夏制冷、24小时提供生活热水,全新风系统,室内鲜氧不断。提供住户空调、热水、地暖的前提下,室内温度四季恒定。

智能安防 一站式服务

业主仅需一卡,便可畅行小区、单元楼、车库出入口以及电梯控制。业主身份智能识别系统,保障了业主的私人安全。项目还有社区无线全覆盖、24小时摄像全覆盖监控。

(小区后门禁实景图)

智能安防的同时,小区还提供一站式服务,想必一看一站式服务,各位有点懵。通俗点讲就是从室内维修到庭院维护,抑或是委托服务,据说是提供24小时的服务。

内有约6300㎡会所

御岛财富公馆有约6300㎡的会所,会所内将有SPA桑拿房、红酒雪茄吧、健身房、青少年活动中心、桌球室、室内高尔夫、网球场、室内恒温泳池。内部还设有中西餐厅,为业主提供订餐及各类服务。看到这些会所内服务,是不是已经心动了?不过由于条件所制,暂时无法得到会所的价格。

小编总结:从项目整体社区品质来看,还是很不错的,各种社区服务及安保设施都比较完善。同时生活环境比较绿色。

生活配套:4.6

关于生活配套,小编有的说啦。你可能会想,在崇明这个“与世无争”的地方,各种生活配套比较稀缺。可能出门吃个饭都要找半天,那你就大错特错了。你根本不用出门,就能吃饭。所以,下面小编要提到的就是项目内部的商业配套。御岛财富公馆自带6300㎡的商业会所配套,项目除了前面讲到的一些设施,还建有品牌便利店、茶餐厅、咖啡店、大药房、自助银行、干洗店之类的餐饮休闲生活配套。生活上绝对不用担心的。

(自带商业实景图)

你以为这就完了吗?并没有。小编搜罗了御岛财富公馆3公里以内的生活配套,发现还是有点看头的。首先大家最关注的学校问题,项目周边从幼儿园、小学到初中,都覆盖全面了。不用担心小孩上学的问题。

项目除了自带的商业配套,周边还有长岛庄园、长兴文化馆、长兴农家乐等娱乐设施。项目周边配套就讲到这里。小编今天的重点可不在这,接下来小编要着重带您领略一下,生活在崇明这片土地,会有什么可能性?

长兴岛郊野公园

长兴岛郊野公园位于崇明长兴镇中部,北临上海生态水源地青草沙水库,总体规划面积近30平方公里,一期工程总面积约5.58平方公里,相当于1.5个东平国家森林公园那么大。御岛财富公馆距离长兴岛郊野公园仅有2.8公里(驾车的话可沿海舸路向东,到丰福路向北,到秋柑路向东行驶就到了)。

西沙湿地公园

西沙湿地公园是上海目前唯一具有自然潮汐现象和成片滩涂林地的自然湿地。周而复始的潮汐现象,是西沙湿地赖以生存的重要条件。也正是因为潮汐,形成了丰富的地形地貌。驾车比较方便,可过上海长江大桥后,直接沿着陈海公路向西行驶就到了。

东滩湿地公园

小编总结:项目教育配套及商业生活配套满足基本生活需求。不过主要依靠项目自带商业。总体来说还算不错。比较缺乏的医疗配套,没有三甲医院,只有一般的卫生所、诊所。由于地理位置的原因,项目周边大型的景观公园还是加了不少的分。

综合点评

竞品对比:

由于御岛财富公馆是长兴岛上的“一枝独秀”,小编在崇明区域搜罗了一番,发现了大面积的住宅还真是很难寻觅。为了满足想要在崇明置业的人群能更好的选房。小编已经罗列了和本项目价位差不多的楼盘,以供参考。

祥腾·东平森林1号和崇明·三湘森林海尚都是别墅盘,其中祥腾·东平森林1号价格为32000-37000元/㎡,崇明·三湘森林海尚价格为33000元/㎡。从价格来看,三个楼盘的单价均在3-4万之间。可是,从物业费来看,那差距就很大了,两个别墅盘的物业费分别为8元/平/月和5.5元/平/月。相比身为住宅的御岛财富公馆来说,算是比较高了,不过换言之,别墅的物业费普遍比住宅高。从物业提供的服务来看,本项目2.5元/平/月的物业费真的不算高。

(竞品对比表)

价格趋势:下图为2017年整个上半年御岛财富公馆的价格走势图,可以看到1月的时候均价约27000元/㎡,可以看出这个价格在长兴岛,乃至整个崇明,不算低的。由于年后的政策调控,本应该有所平缓的,反而楼盘价格上涨。4月份达到了30000元/㎡,到了5月已经35500元/㎡。这似乎违背了一直以来崇明的房价涨幅趋势。小编认为一定程度上可能与御岛财富公馆为长兴岛上的“一枝独秀”有关。再加上项目本身地理位置距离上海长江隧道比较近,通往上海市区比较便捷。未来整体发展趋势还是比较可观的。

(价格走势图)

购房预算:小编按照193㎡的户型算了一下贷款的话,预计月供是多少?(公积金利率约为3.25%,由于每个银行的利率不一样,下面的预算金额均不包括利息)。按193㎡的面积,均价36000元/㎡(具体一房一价)来算的话,房价是675万元左右。以上海目前首付35%来算,首付需要236万元,那需要贷款的金额就是439万元。如果是纯商业贷款的话,30年月供就是12194元。组合贷款的话,如果是家庭贷款,可以贷100万元,个人的话是50万元。

小编总结:

从户型来看,项目户型总体比较方正。但主要以大户型为主,从价格上来讲的话,较为偏高。从项目本身来看,无论是物业服务,还是小区设施、小区绿化,居住环境都是比较不错的。项目周边配套虽说不是很丰富,但满足居住生活的基本需求。长兴岛目前在售的楼盘只有该项目,那其实从某种角度上来说的话,虽没有“繁华闹市”,居住却是远离了许多喧闹。小编认为,如果对于项目周边环境和户型看好的朋友,不妨一探究竟。

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