每个房主出售房屋之前都必须对自己的房子进行定价，那么如何才能准确判断自己的房屋价格呢？可以从以下几个方面入手：一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，已知价格进行交易日期、情况等修正。2.收益法指预估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时上的现值后累加。3.成本法指求取估价对象在估价时的重置价格或重建价格，扣除折旧。
二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万.
1、评估公司都会参照你房子的具体情况给出一个合理的价格。例如：按土地等级是否繁华。 2、房地产评估采用差额定率累进计费。例如： 房产价格100万元（含100万元）以下按5‰ 101以上至1000万元按2.5‰ 1001-2000 万元按1.5‰ 2001-5000 万元按0.8‰ 5001-8000 万元按0.4‰ 8001-10000万元按0.2‰ 10001万元以上按 0.1‰
房税是成交价乘以点数，具体需要缴纳的税费如下：一、营业税：成交价*5.6％1、普通住宅满5年（含5年）免征。2、普通住宅未满5年，全额征收。3、非普通住宅满5年，差额征收。4、非普通住宅未满5年，全征二、个人所得税：成交价*1％1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。4、直系赠与，看老证，满5年免征。三、契税：1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）。四、土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。五、土地增值税：1、成交价*1%，住宅免征。2、非住宅，全征（无年限制）、 “增值额”*30%征收。六、印花税：成交价*0.05%1、住宅类，暂免。
房地产评估公司收费有标准，根据《国家计委，建设部关于房地产中介服务收费的通知》中的收费准备来的，按照评估额✖️费率计算各个地方协会也会根据这个标准，制定地方的评估收费标准
首先二手房评估价是专业估价师通过市场比较法或成本分析法，结合房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修情况等特征因素，再通过对统一楼盘的在售房源挂牌价格、实际成 交价格进行专业处理，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。需要注意的是，二手房评估价具有时效性，一般评估报告的有效期是一年。 其次，二手房评估价与实际交易价有什么区别呢？一般来说，二手房评估价会比实际交易价要低，尤其是二手房抵押贷款的时候。因为房价是会有波动的，为了减少银行的风 险，评估价肯定会比当时的交易 价格低。二手房评估价大概是交易价是70%-90%，而贷款就根据评估价来确定额度，除非像深圳一样实施三价合一。 之前所有贷款、核定市值等业务都需要出具正式的评估报告，但现在为了节省时间、费用等，有些评估机构、贷款公司和银行会合作，比如评估机构开发一个在线评估平台，对二手房进行评估，贷款公司或银行拿到这个评估价结合信用等直接批贷款等等。另外现在也有专业的二手房在线评估网站，可以直接获得二手房评估价。
专业的房产评估公司的收费还是比较高的，但是数据比较准确，一般都是按照房价总价的3%来计算的，价格还是比较贵的。不过现在的中介中山也会提供这项服务，收费便宜，还是建议你找一些比较靠谱一点的比较熟的公司。而且大部分的中介公司也会免费帮你进行房屋评估的，不过每个地方的政策他们都不一样，所以我还是建议你到你们当地去咨询一下。
在二手房交易过程中，购房人向银行提出贷款申请之后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，也就是评估价。购买房子的价格和评估价之间存在一定的差异，房屋评估价一般情况下会小于房屋的实际成交.价。比如实际操作中评估值为房子实际成交.价格的80%-90%。受到建筑年代、装修、位置等各方面因素的影响。综合评估机构给出的房屋估值，以及对于风.险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意申请人的申请，并发放贷款。同时也是后期缴纳税收的依据。
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