商品房是开发商以出让的形式拿到的土地，可以直接上市交易的房产 ，房改房是以划拨的形式拿到的土地，房改房分央产和非央产， 非央产需要补交土地出让金就可以，央产房需要央产办公室审批，通过的需要补交土地出让金，可以上市，有部分央产房是不能 上市交易的。