根据外部环境和内部因素： 外部环境依次为：城市经济环境，区域结构，城市发展规划，现商业地产分布，消费能力分析（购物消费）； 内部因素：根据宏观环境和现商业地产情况作项目定位，功能业态分布及结构比例调整，目标客户群定位，消费能力分析（购买此物业客户），项目硬件规划； 营销渠道的建立；