房地产最新的信号来了！
2024-03-25 发布于上海市
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从此次国常会大篇幅提及房地产的内容，是非常罕见的，也说明房地产方面的重要性再次提升，也意味着二季度政策会进一步宽松。
这主要是一二月份的房地产投资数据实在是惨不忍睹。如果不进一步刺激楼市，今年经济还会被房地产拖累。
预计接下来房地产支持政策将在供需两端全面发力。
供给方面，从会议的部署来看，短期内房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。
这将直接缓解房企流动性压力，有力促进保交楼。
但我觉得更重要的是在需求端发力，否则你房子卖不出去的话，开发商的现金流就会枯竭，供给端融资再怎么宽松都没用。
需求方面，在因城施策原则下，肯定还会进一步放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚需和改善性需求。
另外，房贷利率还会进一步下调，首付比例下调都有可能，增值税免征5改2，这些政策都会出来。
据我了解，成都马上会放开限购，深圳也在研究对哪些人群放松限购。
相信目前还有调控的二线城市都会放开。一线城市也会进一步放松。
但效果会如何？
从之前那些放开限购限贷的城市来看，效果并不是十分理想，因为大家要看到经济企稳才会想着入市买房，我觉得等下半年大家能看到5%的增长完全没问题后，也会增强入市的信心。
所以今年大概率是前低后高的一个走势，当然整体还是处在低位调整的阶段，至少今年还看不到价格反弹。
市场完全反转肯定是还需要时间，但今年也是低位买房的好时机。毕竟政策扶持楼市反弹的方向是非常坚定的。
从过去这么多年的经验来看，不管是买房还是卖房，跟着政策走，总不会错。
利率方面，现在首套房贷基准利率是3.95%，当然实际上很多城市比这个利率要低，我听说成都有银行已经可以把按揭贷款做到2%了，还可以贷40年，这让我非常震惊。
如果能把房贷利率降到2个点，我相信对市场的刺激作用是非常大的，当然今年还不太可能。
最近石家庄、惠州却玩了一把反向操作，逆势上调上调房贷利率。
从4月1日起，石家庄首套房贷利率从当前的3.45%上升至3.75%，即LPR-20BP；
惠州从3月1日起，就已把首套房房贷利率从3.45%上调至3.60%，即LPR-35BP。
银行还搞贷款“饥饿营销”，吓唬市场、逼大家抓紧上车，前几年或许还有效，但现在市场早就对这一招免疫了。
而且现在虽然出现了小阳春，但很脆弱，搞不好还会打击楼市，到头来房贷业务又下滑了，得不偿失。
所以不管出于什么理由，现在收回优惠都是很短视的行为，相信市场会教他们做事。
大家也尽可能的放心，这种上调利率的行为，不会成为主流。未来房贷利率下降仍然是大趋势。
这次的会议提到，要“有效激发潜在需求”，这个说法很少有。
以前我们的救市一般都是从政策端，金融端，这都是在帮助那些本来就有购房需求的人减少他们的成本去上车买房。
大家可以参考一下2015年的棚改政策，就是“有效激发需求”的典型，把那些本来并没有很强烈买房需求的群体，给激活了，这叫做激发需求端。
但我们现在都知道再现一次棚改是不可能了，所以未来还能激活大众的购房需求的也就剩下城中村改造。
把那些住在城中村的，住在老破小的群体，帮助他们改善居住条件，去激活他们的住房需求。
这也是三大工程之一，去年下半年央妈扩表5万亿，除了要还债，其余的psl资金全都精准滴灌到三大工程。
这两年开发商拆迁动不了一是因为没钱，二是因为市中心的新房限价，加上容积率的问题，导致开发商利润不高。
于是大家都不愿意动，但后续psl资金要是到位了，给到拆迁户手里的钱足够满意，问题就不大了。
国常会还有一句话非常值得关注——“加大高品质住房供给”。
我们过去是解决了“有没有房子”的问题，现在这个问题基本解决了，现在进入改善时代，就是让更多的人住上好房子。
所以现在所谓的“7090政策”、“限价”、“禁墅”等都会取消或放松。
那开发商的操作空间变大，动力更足，定价也越来越高。
现在很多城市最好卖的产品，反而是高端改善的好产品，贵的价格越来越贵，便宜的越来越便宜，形成了两极分化。
这些市中心的房子将来都做低密度大平层的，数量就少，其次价格非常昂贵。
但因为产品品质较之前都有很大提升，改善群体也会愿意为这些高房价的产品买单，这也是目前主城新盘能维持高价的原因。
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