全国土地市场1月报

作者：安居客

发布时间：2023年02月06日

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本月观点

l受到春假长假，试点城市集中土拍未全面开闸等因素影响，2023年1月全国土地供求量都出现大幅下滑。宅地开局冷清，成交幅数不仅较上一年同期减少56%，更是近20年以来的最低值。

l随着房企集中度的越来越高，进入市场拿地的房企数量集聚减少，除了头部企业外，基本上为央国企和地方平台的天下，土地总体出让的总量规模将随着行业巨变而发生下滑。

l1月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价仅1214元/平米，环比、同比分别下滑54%和25%。宅地成交量占比集聚减少是主要因素，而宅地本身的地价下滑，一线城市在1月宅地市场中的缺席也成为又一因素。

l由于大部分城市土地供应计划未定，1月出让城市及地块较为零星，仅杭州、宁波两地在1月公示2023年第一批集中供地，实际上也可以看作为上一年供地量较少的一个补充。同时，如杭州已呈现出让频次密集，地块向改善型倾斜的特点。

全国土地市场本月情况

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供求走势——监测65城宅地成交仅56幅，创20年同期最低

受到春假长假，试点城市集中土拍未全面开闸等因素影响，2023年1月全国土地供求量都出现大幅下滑。58安居客研究院数据显示，2023年1月全国重点监测65城合计公示地块459宗，合计4237.28万平米，分别环比下滑43%和45%，从同比去年同期情况看，也出现了19%和7%的下滑；从实际出让情况看，1月仅成交434宗，4179.01万平米，环比均大幅下滑7成以上，同比则分别下滑40%和20%。

而宅地对全国各类地块供求端的大幅下滑，影响更大。数据显示，1月全国重点监测65城仅成交涉宅地块56幅，环比大跌9成，同比下滑幅度达56%。

58安居客研究院分析师许之静指出，2023年宅地开局冷清，不仅较上一年同期减少56%，更是近20年以来的成交最低值。尽管2023年以来中央出台了多项促进房地产消费的刺激性政策，并且继续在融资端支持房企，将国企和民企一视同仁，但是房地产行业进入逆周期已成为不争的事实，行业利润率持续下行，随着房企集中度的越来越高，进入市场拿地的房企数量集聚减少，除了头部企业外，基本上为央国企和地方平台的天下，土地总体出让的总量规模将随着行业巨变发生下滑。

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价格及溢价率——宅地成交占比集聚较少导致全国楼面地价大幅下滑

1月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价仅1214元/平米，环比、同比分别下滑54%和25%。宅地楼面地价也出现了下滑，1月仅4604元/平米，环比下滑18%。

从溢价率看，2022年以来基本保持在5%以下，并呈现波动下滑趋势。1月，全国监测65城土地平均成交溢价率仅2.66%，涉宅地块的溢价率为4.55%，较上月略有反弹。

58安居客研究院分析师许之静指出，宅地成交量占比集聚减少是造成1月全国楼面地价大幅下滑的主要因素，数据显示，1月宅地在各类用地的规划建面中仅占13%，而去年这一占比则达31%。而宅地本身的地价下滑，一线城市在1月宅地市场中的缺席也成为又一因素。

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城市土地出让金成交排行——新年供地计划未定导致1月各城土地市场收金较低

从1月全国城市各类出让金榜单看，西安、宁波、佛山三城市登上榜单前三位，但土地市场收金均低于百亿元。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，由于大部分城市2023年土地供应计划未定，出让较为零星，杭州、宁波两地在1月的2023年第一批集中供地，实际上也可以看作为上一年供地量较少的一个补充。

近日网传一份自然资源部的文件上有提到要对原先的供地制度加以调整，要从各地实际供地交易量、商品住宅市场供求等指标出发进行测算，压缩供地计划甚至暂停供地。目前，该文件已被官方确认，从去年土地市场的低迷，及多城市进行了第四、第五、第六批的供地，就已经窥见原先的“三批次”的集中供地制度已需要优化，更应该按照各地的实际市场情况进行“一城一策”。

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宅地流拍率走势——提前对市场、房企排名能有效控制流拍率

1月，全国重点65城宅地流拍12幅，流拍率为17.65%。从1月流拍土地的所在城市看，涉及绵阳、呼和浩特、南宁、石家庄、西安5个城市，绵阳和呼和浩特由于仅出让1幅宅地且流拍，直接拉动了流拍率的高企。

58安居客研究院分析师许之静指出，控制地块流拍唯一的方法，就是提前对市场、对房企进行排摸和调研，才能有效地衡量今后的土地计划供应量。这实际上在上述提到的自然资源部的文件中也有提到，文件中指出原则上提前三个月公开每批地块的详细清单。58安居客研究院分析师许之静指出，只有给市场充足的时间进行预判，才能更为精准地把控地块出让的节奏和总量，为今后进入市场，促进商品住宅供需平衡打下基础。

集中供地情况

1月，集中供地22城中仅杭州和苏州集中推出地块，作为2023年第一批次供地，两地推地数量分别为13宗和11宗，均采用限地价的模式，即达到最高限价后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

值得注意的是，杭州2022年的第五批集中供地定在2月7日出让，还未能此批完成交易，新年第一批供地就接连上马，将在2月21日出让，两者之间间隔仅14天，并呈现“时间紧凑、规模回升、向改善倾斜、限价平稳”的特点。

从本月的成交情况看，宁波在1月11日完成了2022年第四批次3宗地块的集中出让，3宗地块中，1宗地块以起拍价成交，2宗地块封顶摇号。而另有3宗地块提前取消交易。

除了上述宁波成交纳入集中供地批次外，试点集中供地的22城中有福州、苏州、长沙、郑州、重庆成交零星宅地地块，并未纳入集中供地批次。

（注：转自安居客Anjuke）

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