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房子和土地有什么关系?

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发布时间:2019年10月12日

房子与地皮具有不可分离的依靠关系,如果以房子或地皮使用权为抵押,都必定触及两者的关系怎么处理。我国一贯采用“房随地走”或“地随房走”的双向准则,即在抵押权设定之时,司法将房屋和地皮使用权视为一个全体,不允许将它们分离抵押。《物权法》第182条、《房地产管理法》第31条和《中华人民共和国担保法》第36条都有相对的表述。

  尽管如此,还是会出现影响抵押效力,甚至有出现法律问题的风险。

  抵押人以地皮使用权抵押,抵押权失效时地上不存在可以抵押的房产,这时候抵押权的效率低于新增建筑物的速度。《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》都规定:“建设地使用权抵押后,地上新增的建筑物不属于抵押产业。必要时拍卖该建筑用地的,可以将地上新增建筑物与建设用地使用权一并拍卖,但拍卖新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”

  地上存在建筑物,地皮使用权抵押与地上建筑物所有权典质的问题。因为我国地皮使用权抵押与建筑物抵押抵押是分离在地皮管理部门和房产管理部门,所以容易发生房地产分离抵押并正当登记的现象,有的建筑物所有人和建筑物所附着的地皮使用权人非同一人,在抵押权利用时,可能会出现法律问题。

  综上,不同种类的地皮使用权在抵押时,应注意以下几点:

  一是出让地(净地):需要关注土地今后的开发计划、是否增加新的附着物等。如果以后新增附着物则判断抵押效力时要考虑附着物是不属于抵押资产的,资产处置将会受到限制;能够处置抵押权人也无权优先受偿。

  二是出让地(有附着物):要检查土地及附着物是否分别抵押过,在抵押登记时应对土地使用权和附着物都进行登记,排除房地所有权、抵押权相矛盾的情况出现。

  三是划拨地(净地):原则上是不能够抵押,但是取得市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批文后就可以抵押;在计算抵押价值时,应扣除处置资产时缴纳的土地出让金;同样,后续应关注土地今后的开发计划,是否会增加新的附着物等。

  四是划拨地(有附着物):需检查该土地及附着物以前是否合法抵押过,权属是否有问题;如没有则对土地使用权和附着物都进行抵押登记。

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