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二手房买卖怎么做,共有人私自出卖二手房有效吗?

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发布时间:2019年04月02日
共有人私自出卖二手房应认定买卖合同无效。司法实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。

一般在现实生活中,很多时候也会遇到房屋共有人未经另一方许可就买房的情况,遇到此类情况时,房屋的一方该如何去维护自身的合法权益呢?而签订的合同又是否有效呢?下面,律师就简要讲解一下共有人私自出卖二手房是否有效的问题。

  司法实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。

  一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

  二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。当然,也不是说未经全部共有人同意的房屋买卖交易就绝对无效,如果符合一些特定条件,还是可以主张这类合同有效的。

  《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  以北京的司法实践来看,在未经部分共有人同意的情况下,出售共有房产,符合以下情况的,还应认定买卖合同有效:

  1、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他按份共有人,出售房屋时,占份额三分之二以上的共有人同意出售该房,应认定房屋买卖合同有效。

  2、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他按份共有人,出售该房时,未经占份额三分之二以上的共有人同意,但买受人为善意的,应认定房屋买卖合同有效。

  3、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他共同共有人,出售该房时,未经其他共有人同意,但买受人为善意的,应认定房屋买卖合同有效。

  共同共有中最常见的就是基于夫妻关系,双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中,夫妻一方出售共有房屋后,另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多,有的是因夫妻闹矛盾,一方确实隐瞒了另一方,有的则属于房价上涨后想反悔,以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况,如果购买人确实属于善意购买,一般应认定合同有效。

  那么如何判断购买人是否构成善意呢?

  这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来,至少要符合以下两个条件:

  1、购买人应该支付了合理的对价。

  2、购买人在购买该房产时,应该处于善意状态,即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。

  当然,为避免不必要的争议,在购买房屋时,谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实,如果有共有人,应该要求共有人共同签署买卖合同,或者卖方提前取得其他共有人的书面授权,为保证该授权的真实性,建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的,且房屋为其婚姻期间取得,即使房产只登记在一方名下,也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同,或配偶出具知情认可的书面文件。

  总之,遇到此类问题,要从不同的方面去考虑,结合事情的实际情况去探讨具体的问题。当然,如果你对相关的情况的确摸不清,并且遇到与当事人协商无果的,建议咨询专业的律师,以维护自身合法权益,在最大限度上保护自身利益不受侵害,并向法院提起诉讼。接受法律的援助。

  司法实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。

  一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

  二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。当然,也不是说未经全部共有人同意的房屋买卖交易就绝对无效,如果符合一些特定条件,还是可以主张这类合同有效的。

  《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  以北京的司法实践来看,在未经部分共有人同意的情况下,出售共有房产,符合以下情况的,还应认定买卖合同有效:

  1、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他按份共有人,出售房屋时,占份额三分之二以上的共有人同意出售该房,应认定房屋买卖合同有效。

  2、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他按份共有人,出售该房时,未经占份额三分之二以上的共有人同意,但买受人为善意的,应认定房屋买卖合同有效。

  3、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他共同共有人,出售该房时,未经其他共有人同意,但买受人为善意的,应认定房屋买卖合同有效。

  共同共有中最常见的就是基于夫妻关系,双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中,夫妻一方出售共有房屋后,另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多,有的是因夫妻闹矛盾,一方确实隐瞒了另一方,有的则属于房价上涨后想反悔,以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况,如果购买人确实属于善意购买,一般应认定合同有效。

  那么如何判断购买人是否构成善意呢?

  这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来,至少要符合以下两个条件:

  1、购买人应该支付了合理的对价。

  2、购买人在购买该房产时,应该处于善意状态,即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。

  当然,为避免不必要的争议,在购买房屋时,谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实,如果有共有人,应该要求共有人共同签署买卖合同,或者卖方提前取得其他共有人的书面授权,为保证该授权的真实性,建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的,且房屋为其婚姻期间取得,即使房产只登记在一方名下,也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同,或配偶出具知情认可的书面文件。

  总之,遇到此类问题,要从不同的方面去考虑,结合事情的实际情况去探讨具体的问题。当然,如果你对相关的情况的确摸不清,并且遇到与当事人协商无果的,建议咨询专业的律师,以维护自身合法权益,在最大限度上保护自身利益不受侵害,并向法院提起诉讼。接受法律的援助。

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文章关键词:二手房买卖怎么做,共有人私自出卖二手房有效吗?
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