工业用地产权为50年,商业用地为40年。 如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的,即通过正常的招拍挂程序花钱买的,那么你就拥有完全的处置权,可以进行转让。土地在卖给别人,也就是转让的时候,要缴纳土地增值税。商业用地的转让是完全商品化的。 如果你打算在上面盖房子再出售,那么区别就大了。工业用地一般都要求建设项目符合规划部门的地域规划的,如果规划部门同意建的是标准厂房,那么就简单了,你可以一个厂房一个厂房的卖,单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理,也就是这块地的产权可以再分割;如果不是标准厂房,那么就复杂了,要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划,要看你所在的工业园区是否同意你出售,然后才有可能进行产权分割。而且不论如何,土地产权分割时是以地面的整体建筑物计算的,建筑物不能拆分成单元。而商业用地就好说了,你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖都随你高兴。
工业用地不能办理预售许可证,工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。在城市总体规划中,工业用地是区别于居住用地的,所以不能办理预售许可证。相关说明:商品房预售许可证应当具备下列条件:(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照。(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书。(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续。(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间。(五)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程。(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。(七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
工业用地不能办理预售许可证,工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。在城市总体规划中,工业用地是区别于居住用地的,所以不能办理预售许可证。相关说明:商品房预售许可证应当具备下列条件:(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照。(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书。(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续。(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间。(五)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程。(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。(七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
1、建议较好不要购买,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。2、虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋日后将面临诸多问题。3、工业用地国家规定使用期限为五十年,居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。4、要看5证的,最重要的是打听一下房管局看其是否备案,而且如果对外卖看其是否有售楼许可证,一般如果有售楼许可证其他4证应当都齐全了。
正常情况将工业用地改为商业用地的步骤:1、前提条件:必须符合城市总体规划,并需经过规划部门批准,需要土地部门的领导签字意见2、步骤:如果符合城市规划可以改变为商业用途的,按照现行土地出让办法的规定,其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行,工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是,按市场价格补交差价就可以了,这是一个基本的原则(如果不想交差价,那就另当别论了)。但是,在实际操作中,不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同,比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂),又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来,这些操作的差别实际上可以理解为“应第 2 页 共 3 页策时可以采取更为严格的措施,比如 “必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提,那就是土地使用权的取得方式,如果是以出让方式取得的工业用地,由于使用权已经被买断,因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当,有违物权的基本准则;但如果是划拨用地,那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释:《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70 号)第四点中的部分原文:“协议出让的土地改变为经营性用地的,必须先经城市规划部门同意,由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储司法解释:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。”