入市三年 新祺园交出了一份怎样的成绩单？

纵览目前的惠湾楼市，似乎已经看不见以往“鬼城”的踪迹了。大批开发商拿地抢滩市场、大批外来购房者买房炒房、大批中介打街霸抢客户……这一系列的举动也在证明着，惠湾的房地产市场，已经从无人问津到炙手可热了。

自2014年年底至今，惠湾楼市就没有丝毫的休息时间。也许是摸清惠州的房地产市场，或许是在开发建设之时尝到了甜头，碧桂园、恒大，再加上近日突现的海伦堡，一众品牌房企纷纷以高价收购、拿地、入股等等抢占惠州市场，使得惠湾的房企之间的博弈变得异常激烈。

16年5月，相关政府审议并通过《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》及相关配套方案，其中最重要的是，深圳东进战略行动方案的出炉除了能够更好的优化资源配置，发挥深圳经济中心城市辐射带动作用，推进区域协调发展。更重要的是，深圳砸1万亿元东进，作为率先承接的惠湾区，可谓是迎来了红利时刻。

惠阳区作为深圳东进策略的其中一个点，已经率先展开交通的道路建设。具体，深圳14号线惠州段已经初步定于今年开工建设，届时将进一步连接惠阳与深圳之间的轨道交通。再加上此前的厦深高铁的运营，使得惠阳区一下子成为了深圳客置业的香饽饽，房价也随即水涨船高。

回顾近年来的惠阳楼市，似乎来到了一个分水岭，2015年以前，惠阳整体房价仅为5字头，而2016年全年，惠阳区的整体房价竟高达12000元/平米，环比上涨92.6%，上涨幅度如此之大，让人感到有些大跌眼镜。而随着惠阳楼市的持续火热，除了让新盘不断涌入市场以外，也让老盘重新迎来“第二春”。其中，新祺园就是收益的其中一方。

新祺园是由本土开发商——惠州市惠百川实业发展有限公司进行开发及运营，整体规划有住宅、商业街、酒店，幼儿园，会所等多种物业形态。据悉，惠州市惠百川实业发展有限公司成立于2011年，业务范围涵盖建筑建材、工程、房地产、物业管理、商业中心 家居、室内设计、装潢等等。不过，在对开发商进行资料搜索的时候，发现网络并没有过多关于公司的介绍。因此，对于开发商的实力也不得而知。但是，能在竞争惨烈的惠阳市场立足三年，并且热度不减，其实力也得到了一定的验证。

新祺园整个项目规划共有13栋，分四期开发，共有2674户。项目在2014年3月进入惠州，经历了14年的低迷之后，在15年迎来了爆发点，一期房源在经过2年漫长的去库存消化之后，终于在16年的下半年进入了第二期的开发，目前，新祺园已从首次开盘的5600元/平米涨至现今的12000元/平米。这不仅归功于项目的“对症下药”，更得益于惠阳楼市近几年来的火热。

新祺园目前的价格相对于动荡的惠阳楼市来说，价格相对较为稳定，近一年来的房价都介于12000-12500左右，价格与片区基本持平，符合当下惠阳整个楼市的行情。并且，由于前期惠阳楼盘曾出现过多次开发商随意哄抬价格，“一日一价”等行为，引起了不少购房者的不满。相对来说，新祺园价格的稳定能够在一定程度上起到“稳定军心”的作用，减少购房纠纷。

目前惠州房地产市场的关注度激增，购房者也对每个项目采取了“鹰眼”观察，诸如“购房需交纳茶水费”、“开盘售罄因中介抢房”、“产权年限不足却号称70年”等等。稍有不慎，便会迎来大波口水战，并且极有可能脱离“热销”行列。因此，如何满足挑剔的购房者，选择什么样适应市场的打法策略，是开发商最重要的方向之一。

那么，能在如此“惨烈”的惠阳楼市中立足三年，新祺园是如何办到的？在这三年的规划建设中，新祺园到底交出了一份怎样的成绩单呢？

新祺园占地面积7万平米，总建筑面积30万平米，规划户数为2647户，从体量及占地来说，算是一个比较大的盘。项目由住宅、商业街、酒店，幼儿园，会所等多种物业形态组成，共分为四期开发，目前已开发至第二期。目前在售2/7/9栋住宅，户型为建筑面积82-126平米，均价12000元/平米。后期还有新品推出，体量还是比较多的，房源均为毛坯交房，预计2018年12月底2/7/9/栋交房。

据项目对外的效果图得知，新祺园二期共规划13栋住宅，目前仅开售了3栋，后期新品的具体信息暂未对外公布，并且小编从房管局查询得知，项目还未有新品获得预售，在售的2/7/9栋还有80余套。但相信项目亦不会放过这“金三银四”的好时机，在近期也会推出新品。

从项目推出的户型看来，产品主要针对刚改及改善型人群，并且户型面积选择性的多样化也是造成项目热销最重要的因素之一。对此，小编以建筑面积89平米的02户型为例进行分析。

7/9栋02户型为建筑面积89平米的3房户型，户型方正，布局紧凑，功能分区明确，主要针对刚需人群。

客厅：朝南而向，格局方正，客厅带3.:9米观景阳台，采光通风以及观景效果好。

餐厅：面积较小，用餐期间来回走动容易产生混乱，并且餐厅毗邻公卫，会影响进餐者的心情和食欲，舒适度大打折扣。

厨房：L型厨房，功能分居明显，实用性较强，但转角处光线较差。

卫生间：明卫设计，干湿分离明显，但面积较小，此设计浪费空间较为严重。

主卧：主卧面积约为17.3平米，格局方正，带飘窗，空间开阔，采光较好。可惜的是没有自带卫生间，私密性较差。

卧室1：格局明确，实用性强，但与公卫相邻，舒适度不强，出入建议将门关上，避免有异味飘入。

卧室2：位于玄关旁，受噪音的影响较为严重，建议可作为书房或者其他多功能室使用。

点评：7/9栋02户型为建筑面积89平米的3房，从户型图来看，户型格局比较明确，整体采光及通风也比较好。不过没有明显的动静分区，舒适度较差。其优势在于实用性比较强，除了卫生间设计有些许浪费空间之外，其余的都恰到好处。对于改需人群来说，算是在能够接受的范围内。

PS：上述户型提及面积等数据仅供参考，具体以开发商公布为准。

新祺园占地面积7万平米，总建筑面积30万平米，体量在片区来说算是比较大的楼盘。根据开发商对外公布的数据显示，新祺园绿化率为40%，这项数据与淡水片区的楼盘相比数字要稍高一点，并且根据小编实地踩盘看来，由于项目一期已交房收官，因此在绿化建设方面也已经逐步成熟。对此开发商称，后期还将继续绿化园林的建设。力求按规划建设成大社区的园林。虽然目前还未进行重点建设，但根据目前的绿化覆盖来看，40%的绿化率真实性还是比较高的。

绿化规划图

绿化实景图

物管方面，根据开发商对外公布的数据显示，新祺园采用深圳市展地物业管理有限公司为其服务。根据网络搜索可得，深圳市展地物业管理有限公司是由原深圳展地建设开发有限公司物业部发展壮大而来，成立于1993年。2000年设立公司，业务涵盖物业管理、保安、清洁、维修、家政等服务范围。不过网上对于展地物业的信息展示并不多，所以具体的服务品质不得而知。

商业规划效果图

内部配套方面，开发商规划有商业街、酒店，幼儿园，会所、生态水系、1000平米游泳池等一系列配套建设。但是，项目目前主要以住宅为重点打造，对于商业以及内部配套建设还未进行实地建设，因此有关上述所规划的配套设施还有待观察。基础配套方面，由于项目位于惠阳淡水片区配套较为成熟的商圈，基础配套可以依赖周边的现有资源，可以缓解目前项目缺失的基础配套。

小编认为，项目内部配套建设还未完善，而一期也已经顺利交房，目前的周边配套在短期内可以基本业主们的需求，但是，随着入住时间越来越长，二期也将于明年交房，因此对于项目内部配套的建设急需重点打造，避免由于内部配套的匮乏而流失意向客户。

新祺园位于人民路和北环路的交汇处，地处于惠阳淡水片区。淡水商圈除了某些行业丰富被外地人所熟知之外，日渐完善的交通配套以及商业配套也成为购房者置业的一大重要因素。

配套示意图

淡水作为惠阳片区配套较为成熟的商圈之一，近年来也成为置业者的一大热地。新祺园周边基础配套设施较为完善，中小学、新天虹、惠阳一院、凤凰山公园等金融、购物、教育、医疗、生态配套一应俱全，对于自住购房者来说，周边配套设施的完善正好弥补了项目内部配套建设的匮乏；对于投资购房者来说，地段的利好、配套的成熟也有利于出租、投资。

公共交通方面，市民2、6、138、201、K1、K2等公交车以及深惠城巴2号线在惠阳秋长路口站下车可到达新祺园附近，项目距离站点大约760米，按路程来算并不是特别远。并且，新祺园所处的淡水商圈的交通网络已经较为成熟，目前已经可以覆盖惠城区、大亚湾乃至深圳，市民来往便捷，公交配套优势明显。

轨交示意图

轨道交通方面，新祺园距离厦深高铁站点的惠州南站距离较远，二者相距近2.5公里，因此对于想以高铁作为交通工作来往深圳的购房者来说，并无优势可言。其次，深圳14号线预计将于今年动工建设，惠州段确定在沙田站—秋湖站—惠州南站设立。目前虽不知道沙田站以及秋湖站的具体位置，但新祺园地段距离3个站点均超过了5公里，严格意义上来说，已经不算是轨交物业。

自驾方面，新祺园途径沈海高速、水官高速、南坪快速可到达深圳境内，总车程约61.1公里，耗时超过1小时，此耗时与周边竞品楼盘相差无几，并无优势可言。因此拿到达深圳的距离以及耗时并不能成为项目乃至所有惠阳片区项目的一个卖点。

整体看来，新祺园在入市的这三年，能够顺应当下的市场，设计出应景的户型，并且所处的淡水商圈周边配套建设也比较完善，交通网络也较为发达，在当下购房者最关注的的几个点上都能面面俱到，算是交出了一份不错的成绩单，这也是为何项目自入市至今都能够保持高度关注的主要原因。不过，项目的内部配套建设并不足以满足业主的日常所需，虽有大致规划但实践进度较慢，因此接下来如何调整战略，重点打造内部的配套建设是需要开发商深思的。