[小标题]未取得售许可证的房子不得进行预售商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者向开发商支付房款的交易方式。由于房地产开发具有投资大、周期长、风险大的特点，开发商为了加快房地产融资，尽快回收开发建设的资金，提交资金的使用效率，通常都采用商品房预售形式。但是，由于商品房预售有较大风险，为了维护购房者的合法权益，规范商品房预售管理，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》均对商品房预售的条件进行了严格规定。按照相关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。开发商进行商品房预售，应当向购房者出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号，且许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。[小标题]内部认购要谨慎而商品房“内部认购”主要是指房地产开发项目在未取得预售许可证情况下，开发商为提前回收资金，加速资金周转，或检验商品房投放市场反应所进行的提前认购行为，其性质相当于“提前订购”。在实际操作中，“认购”对象并不限于内部，而是向社会开放。在此期间的认购者，一般能享受一些特殊优惠政策，比如开盘后的优先认购权、房价的折扣等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备，正式开盘以后，认购人再按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购买合同。《商品房销售管理办法》第22条明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。”根据规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。因此，“内部认购”实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种违法行为，认购行为并不受法律保护，因此，认购这种内部认购时期的楼盘一定要谨慎，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。[小标题]内部认购存在的法律风险