回迁房这么便宜值得买吗？听内行人说，有这个问题

我是三叔，资深房产投资专家。征战房产投资行业多年，已为上千人提供买房最佳解决方案，是你值得拥有的御用买房参谋。三叔与学院派自媒体不同，三叔属于实战派，从理论与实战相结合的角度给你可操作的建议。

提问：三叔，深圳的回迁房是否值得投资？有些地段看起来很不错，价格也不是很贵。

 回答：回迁房有三类: 分别为便宜的指标房、已建好和建好已出证的。

需要注意以下几点：指标房的交房时间不确定，风险大；回迁房质量普遍不行，环境也较差；地段不好，升值空间有限。

建议：若是自住，已拿到红本的可以买；如果是买只有拆迁协议的指标房，需要谨慎；投资的话，要谨慎考虑，回迁房的地段一般都比较次，房子的品质和居住体验还有升值潜力都会差很多，更多需要关注品质和流动性。

提问：三叔，三四线城市适合投资吗？

回答：三四线的一个缺点，是资金体量太小，十套长沙，可能只抵一套北京/上海，但买十套的体力和一套是完全不同的。 而三四线的优点，是资金门槛低，市场落后，有在一二线城市成功买房赚钱的人过去，很容易形成“降维打击”。在我看来，只有价格极度便宜，人口保持增长，有一定二手交易的三四线城市，房价才有上涨的可能。如果城市不行，更好的方式是去省会，进入二线城市，相比而言，一些较强的二线城市已经有一定的二手市场，上涨空间更稳定。

提问：三叔你好，请教下资产配置的问题，现在即将领证，现在想在领证前用老公首套公积金贷在北京买一套投资用（出租+增值），哪一种户型好，您有什么建议吗？

回答：1.一居适合租高价

2.两三居市场庞大，大部分是平价

3.只要你会找目标顾客，比平均市场好很容易；比如使馆区附近可以租给老外，景区附近做Airbnb，有快速找到家庭整租的渠道…

4.为什么要看租售比最高？最高的应该是酒店这类

5.我们应该看的，是在房子买卖利润最高的前提下寻求预售比的优化

6.租售比反应房子市场状况，但房价不太受租售比限制

提问：三叔你好，最近打算用亲戚的名义买房，我买入之后做公证就可以了是吗？

回答：代持最大的风险在于代持人的反悔。如果代持人要卖房子，到交易中心就能立刻签字过户。因此除找到靠谱代持人之外，更保险的方式是叠租约、叠债务和实际控制。详见社群内部分享《代持完美操作手册》《房产代持协议》

提问：三叔，你对廉租房怎么看？

回答：廉租房确实是满足了一部分买不起房的人的需求。从投资角度看，建设廉租房，并不会增加商品房的供应（共有产权也只能在内部交易），反而会挤压商品房的用地，商品房供应更紧张；同时也挤压开发商的利润空间，从而让开发商想办法从商品房获取更高的利润，无论是哪一个，最终都是导致房价上涨。

新加坡的组屋（保障房）品质和比例应该是世界第一，但新加坡的私宅价格依然是亚洲前列，市中心的普通商品房，均价大概是13W/平。

如果你对廉租房（任何形式）充满期待，这辈子可能都不会有财务独立的机会了，因为追求廉租房的人，是没有足够执行力去买房的。

神魔皆以血饲，廉租房就是用一辈子的贫穷来交换的贪图安逸。

提问：请问如何踩盘？

回答：1，首先借助百度地图、高德地图，开启3D视图，对踩盘区域有个大概的了解，加深印象

2，区域内大量踩盘，对地形，交通，路况，配套有个大体的了解。

3，小区看房，从“进门效率”开始，即要从小区门走到房门方不方便，经过楼道，停车场，小区环境进行观察。

4，接着看房子户型，窗外视角。然后根据各个小区的价格，评估价，判断各个小区的性价比，各户型笋盘价格标准。

5，在选定中意的楼盘后，我们需要拿到尽可能便宜的房源：一般可以先通过中介撒网，然后在楼盘门店直接蹲守，看中介后台房源，随时采集房源录入情报，遇到笋盘直接下诚意金再实勘，熟悉的可以直接下定金（可以预留定金）

 提问：叔你好！请问沈阳现阶段有投资价值吗？现有子弹40多，如果有哪个地段比较好？听说限购，我是外地的，有什么办法能买到吗？

回答：你好！沈阳二手房不限购，新盘限购，部分新盘可配合交完半年社保再进行网签。

沈阳最新情报: 大部分新盘价格拉升过快，导致新房和二手差价比较大，有比较大的套利空间。 沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手，目前还可以淘到很多7-8千左右的。新盘重点关注沈北板块。一手二手最具投资价值的楼盘详见社群内部分享。

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