北京楼市现状：回龙观房价被低估，天通苑已经崛起！

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：房姐好，手头有一套荣丰2008市价约450的复式想出售，请问现在是出售的合适时机吗？还是等到21年16号线开通。您看西山锦绣府跟天通苑大户型，哪种更值得出手？另外本人已婚，父母全款为本人购买房屋，想算作婚内个人财产，是否必须去公证处公证？谢答。

回答：明年3到6月的时间窗口出售比较好，再等几年有机会成本 目前看更推荐tty大面积 可以父母买，已赠予的方式给你，算你个人财产，但要承担相应税费 或者走公证

 

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。 新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。 北京的涨幅轮动顺序一般是： 上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。 次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。 北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。 当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。 京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。 天通苑大面积 望京次新，老破大——酒仙桥 双井次新，老破大 十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大 只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。 首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。

 

提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学学区房（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

 

提问：房姐，您好。我在18年4月份购入北京来广营北苑的华贸城8号院的房子，房本面积143平，成交下来总成本在1250万，目前这户型房价已经跌到950-1000万左右。我应该出售还是继续持有？有回本的希望吗？大概需要多长时间？

回答：你好，北苑普遍偏贵，加上华贸城属于次新，溢价更加严重。 18年8万+入手，现在涨幅回吐了10%左右。但是长远看，华贸城的居住品质很不错，在下一轮涨幅中价格还会慢慢回归。 继续持有，等下一波涨幅来了考虑出手裂变2套朝阳上车盘。 北京现在由于政策压制，限价房的天量供应，加上市场情绪冷淡，导致价格整体压低，但是经济周期只会迟到 不会缺席，未来1-2年大概率会有一波行情。 感谢付费！

 

提问：炫特三期05年，南北通透，91平大两居，4号楼王位置，单价5.8万属于什么水平？ 另外地下车位18万左右值得和房一起入手吗？ 主要是炫特离十里堡和姚家园地铁都有点远

回答：炫特91平入手单价在5.5左右比较合适，优势是房龄新，区域内领涨，比较抗跌。位置在2个地铁站之间，距离也还可以接受。 建议再砍砍价。 车位入不入手主要看小区内车位的紧张程度，以及车对你来说是否刚需。 18万车位也不算贵。

 

提问：新人首问，房姐好，深户，京户要在3月才能开始申请，我想要在北京和深圳各购入一套400万以下房产，首房首贷应该用在深圳还是北京？听闻深圳金融环境更宽松，是否深圳全款抵押，保留北京首房首贷

回答：你好，sfsd尽量用在北京，深圳的金融确实比北京更宽松，所以深圳二套资格能融资的方法也很多，甚至可以操作首付D。 深圳全款抵押，保留北京首房首贷可行。 如果能找到老手信贷员，可以试试贷款并发，2边同时首付3成入手，就更好了。

 

提问：房姐您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万贷款。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。 1. 看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。 2. 保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。 或者房姐还有什么建议？ 感恩

回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。 如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。 限价房≠便宜。 顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。 公园十七区很贵。 你们完全不需要浪费钱买燕郊。 不管是首套还是二套，都可以贷足。

 

提问：房姐，您好，海淀世纪城学区房现在购买是合适吗？推荐下哪的学区房合适？

回答：如果投资并不建议买，现在像朝阳看 如果刚需着急，就买小户型作为学票即可 不着急就买非学区房，学区政策长期看会变动且溢价高，投资回避

 

提问：房姐好！通过大家都懂的方法自己房票一张，父母还有一张，目前有一千个，首先需海淀学区附近必再买一套用于老人接送孩子上学，打算首付三百多个，贷两百多点。然后过完年后用手里有七百个再贷选套总价一千一二的优质房源，保值优先，几年内不太会住，出租。问题1，自主和投资怎样用自己和父母房票更有利于后续操作。问题2，投资房有何推荐区域，个人倾向望京。谢谢！

回答：只是接送租房也可以考虑，300可以老人票朝阳东三投一套 自己的房票主看望京单价7.5左右性价比高，还有双井次新也不错，九龙花园、华腾园、珠江帝景 都可以淘一下

 

提问：房姐您好！新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含佣金税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。

回答：不适合。 珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。 越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。 另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。

 

提问：家有两女，买婚前，西山美墅，4层，没电梯，150赠50，1300左右，家里意见不一，妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房，爸的意见是不想买没电梯的房子，小女儿在国外，没参与，大女儿坚持说喜欢，只有她有房票，问房姐，该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区

回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了。 西山美墅的地理位置相对较差，完全依靠开车出行，加上小区本身价格较高，未来没有投资回报 长远看肯定你们的选择更合适，建议多沟通下

 

提问：您好！北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月；石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米收租；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京收租贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以最好是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

 

提问：房姐，有全款北京望春园板楼三居想卖掉置换到顺义，因为需要，想换到城六区外，有SFSD资格，从投资角度考虑这样可取吗？并且顺义有推荐的位置或者楼盘吗？谢谢！

回答：北京原则上不置换，成本太高，一进一出税费折损严重。望春园继续持有，做抵押融资，根据子弹再定选筹。顺义属于典型的远郊溢价板块，投资价值不如望京。如果是别墅消费类产品，孙河相对好一点。

 

提问：星姐，纯投资，二套，重点看了三个盘，东三环半苹果南区，95平两居，720；东南三环半中海香克林100平小三居，700；西南三环半万年花城90平两居，620，拟持有5年，如何选择，请指点还是有其他更好的选择！

回答：苹果南区有一定溢价，除了个别心头好一般不建议作为投资。 成寿寺这片的中海不建议选。 万年花城体量大，价格没有套利空间，评估操作不大，未来出手会面临大量竞品压价，削弱流动性。

 

提问：房姐你好，看上康家园两套房，步行5分钟到地铁。第一套：两室一厅，建筑面积68.7，1997商品房，满五唯一，南北通透，装修尚可，六层中的四层，边户，西晒，最低价375万，房主置换卖房。第二套：两室一厅，建面65.5，1997公房，满五不唯一，南北向，不是边户，通透性一般，基本无装修，但可以改造成小三居，六层的四层，360万可议价。我是刚需，首付160万，公积金可贷120万，打算混合贷。明天准备和第一套房主见面议价，我们提多少钱比较合适？这是我们第一天看房，第二天就开始谈价，是不是太仓促？另外，第二套房多少钱比较合适？要不要再看看酒仙桥区域？感觉劲松十里堡八里庄房子太老。

回答：可以了解下业主的情况，如果着急置换，可以适当多砍， 现是买方市场，他更着急，可以说一点房子的缺点但不要太过 如果时间充裕，建议多跑盘对比

 

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。请私信向房姐提问

 

精华文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》