北京楼市现状：大老板住丰台，小老板住房山

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：房姐您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万\/平，长期投资，您看怎么样？

回答：丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 开间唯一的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。

 

提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？

回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格

 

提问：房姐好，提问关于资产配置。 今年初份把首套换到太阳公元170，自住（考虑居住品质通勤学区各方面原因），买的这套单价在同小区属于前后一年的低位，全款。这个小区溢价是否高，长期自住持有问题大不大。 另外还有一套丰台商住230平，13年一手房入手，有点砸手里了，一直出租，想卖又犹豫。 能动用的现金在200左右，对资金持有没有太高需求，另外还有一张房票，想着如何在2-3年内优化一下资产配置。谢谢

回答：太阳公园溢价区，既然买了就先持有，未来涨幅有限，如果全款买的，就抵押出来增加首付筹码 商住建议直接出掉，长期持有是亏损的 抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京区域淘一淘，再全款抵押入tty大面积。 这个配置下未来5到10年跑赢大盘基本没问题

 

提问：房姐你好，九龙山平乐园中间的东方雅苑（cbd传奇）05年之后的大开间你觉得怎么样？还是农光里00年后的一居？ 我知道房姐不推荐一居，但一居跟开间比，怎样？

回答：都不怎么样，不知道你首付什么情况 CBD传奇属于偏小户型的小区，都同样面临户型小，面积浪费，单价高的问题。 天之骄子，九龙花园，华腾园都是更好的选择标的。

 

提问：请问逸翠园二期大平层如何？单价多少合适？

回答：逸翠园的环境居住很好，有不少消费的自住，早年环境太偏，近来慢慢好点。 纯投资的话，挂牌价贵了，如果同时兼顾自住需求可以考虑。

 

提问：房姐，我们在东城有一套两居室，想换三居室，孩子22年去学，学区还是刚需。房子卖了减去贷款剩550万现金，可以考虑换多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作

回答：买总价多少的房子 具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足 全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。

 

提问：房姐，我买新房，接待我看房的一直是开发商的销售，开发商说有个50万抵80万的活动，签订了合同，付首付后对我说，需要让我把这50万打到一个不知名的公司账户里，而不是首付款开发商账户里。我怀疑是销售关联的公司账户，我不想打款到这个没有给我任何协议的账户,我该怎么办？

回答：你好，这种情况可能是直接进了销售代理公司的帐户，建议去跟项目的案场经理和财务核对帐户信息，给个合理的解释，并签写一份承诺书。

 

提问：房姐好，二套如果总预算1000以内，您觉得润枫水尚、公园1872的盘怎么样？这俩小区单价多少比较合适。 或者有其他次新小区推荐吗？沿6号线沿线从青年路-东大桥，或者14号线朝阳公园站附近。请指教，多谢！

回答：润枫>公园1872，6.5以内才考虑 重点看青年路，朝阳公园，CBD周边，很难直接到小区，小区内差异太大，需要看具体标的

 

提问：房姐您好，我16年在天津和平诚基中心投资了一套房子，我想的是北京限购会更严一些，天津会逐步宽松，等天津房价涨了，再把房子卖了，回北京买房。不知道这样的想法可行吗？房姐有什么建议吗？

回答：看你的资金情况，很多时候市场不等人的，等你想回来买，不一定还买得到理想的标地 如果首付资金能到300+，优先北京，否则天津

 

提问：房姐您好，我是北京二套，目前手头220+，目前的房子还有70的房贷未还。考虑到还款能力，只能接受150万的贷款，也即只能购买350（刨除操作成本和税费）的房子。请问：1、现房抵押经营贷-全款买房和民间垫资-全款买房-买的房抵押经营贷两种方式的利弊和操作成本？2、请问一下350的标的，满五唯一贷款买房和不满二全款买房，在税费上能相差多少？3、想买朝阳的房子，有什么推荐吗？主要考虑投资。另，请不要把我的问题放到外部公众号上，谢谢

回答：现房抵押更好，民间垫资利率更高，风险也略高 差额要看评估价和最低指导价的差，评估价做的最低，税费都按最低指导价走 350主看东三东四老破小

 

提问：房姐，请问你对上海嘉定安亭镇的嘉庭菁苑怎么看？还有升值空间吗？感觉离江苏特别近，产业和人口发展不太快，而且离上海市区很远，通勤时间太长。如果把嘉庭的房子置换出去换市区的话，自住兼顾投资，上海主城区哪个区域或者楼盘更好？

回答：安亭属于郊区，交通不便，板块升值靠传统汽车产业拉动经济，但是现在汽车产业经济表现不好，持续走低，未来板块升值慢。自住根据自己的生活圈来选筹。投资更推荐九亭，九亭泗泾是西南重镇，受虹桥商务区、西虹桥商务区辐射，长线也是看好的。目前价格不是很高，主要受9号线人太多的影响，以及去到传统市中心（黄卢静，不包括徐家汇）还是偏远了一点（和唐镇相比）。所以均价也是比较合理的。

 

提问：房姐你好！下花园是个坑吗？现在买冬奥会前出手可以吗？

回答：没有任何投资价值。 旅游地产不保值； 稀缺是需求的稀缺，不是本身的独特，北京一大半滑雪场还亏着钱； 本身价格溢价，很贵。

 

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。 新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。 北京的涨幅轮动顺序一般是： 上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。 次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。 北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。 当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。 京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。 天通苑大面积 望京次新，老破大——酒仙桥 双井次新，老破大 十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大 只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。 首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。

 

提问：房姐，我和几个朋友都在燕郊投资了房产，因为现在政策无法判断，是出掉保有现金还是这个地方值得期待，确实有不少利好消息，但是房子价格一直在往下，现已跌出我们当时买房的价格，您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析，将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？

回答：燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。 由于地域小，很容易收到政策\规划\人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。 燕郊最好的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。 那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢

 

提问：房姐，谢谢之前的回复，我是出于孩子上学跟自助考虑，您觉得600以为，三居的哪个区域或者具体楼盘周边幼儿园，小学，初中相对完善。学校口碑相对不错的。

回答：学区房到底该如何选？考虑自住建议根据你的生活半径就近选择，一般来说是先选好学校，再根据对口的小区定向淘笋。总价600万，如果是100平左右的三居，单价要在6万左右。海淀因为学区因素整体溢价太多，建议在朝阳二流学校周边淘笋，例如陈经纶等。

 

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。请私信向房姐提问

 

精华文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》