武汉总价200万的房产全是血海市场，可看板块只有这三个

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

提问：房姐 五月在东原启城一期买的工抵房，现在交房拖延了三个多月至今备不了案。该怎么办？

回答：你去做下产调 这套房是不是已经备案了？ 看看这套房是否已经解压，解压之后才可以正常备案的。 目前来看八成是有点问题的，可以直接要求赔偿违约金

 

提问：房姐，您好！1.全款房离婚后更名再交易属于新证吗？2.北湖西路93年的老破大（130)一套，目前在出租，想卖掉，买一套自住或投资。大概能卖多少钱呢？3.上班在太平洋，手头有70个，有推荐的二手和新盘吗？

回答：你好，婚内更名不算新证，婚后更名算新证。 北湖西路目前老小区成交价在1.7-2.2之间，老破大能挂多少需要结合具体楼盘，户型，楼层和装修综合判断。 建议操作凤变冰之后再出手，把卖房科技树用上。 汉口性价比高的新盘只有幸福时代5期，美好名流汇了，汉阳新盘可以关注四新之光，万科金域国际(自住不错)。 二手汉口关注顶琇国际城，万科汉口传奇。

 

提问：新人首问，上个月刚刚买的一套花钱旁边盛景国际公馆3期2楼的小户型87平，当初买就是为主要是看中学区，1.请问这个小区后期发展怎么样。2.上次听你说信用卡可以还月供怎么操作的，什么是空当接龙

回答：盛景品质一般，但是学区是比较大的亮点，未来学校教育水平不错，对口的小区价值也会显著提升。 内部资料都在精华主题里，可以多往下翻一翻。

 

提问：房姐，纳帕溪谷一线湖景双拼，全明地下室，地上三层，建面360，不满两年。业主购买价880，现在如果一次性付款，业主愿意880净得出售，是否算是笋盘。另外，产证明年三月满两年，如果想免缴增值税，该如何操作规避风险？中介说做低评，然后做委托公证，到时跟中介去办过户就可以。不知道这种是否可行？

回答：确实比开盘价便宜，但是现在降价出售的还挺多。 免税3个方法: 1.交订金，委托公证，你先搬进去住，也可以叠抵押，叠房屋等。 2.操作54大法。 3.找房管局内部关注，直接修改年限，破限售。

 

提问：房姐好，我住江夏藏龙岛这边，已经有一套房在还月供，另外手上有60万，准备买个两房房把爸妈接到武汉来住，帮忙带孩子，不想买一房的，因为太小住着不舒服，这边目前都是二手房，加上税费，两房的得要120多万，这样每个月还款压力感觉挺大，佛祖岭社区那块还建房75万全部办下地，附近离地铁很近，小孩上学也很方便，离我住的地方有6公里，平常过去看望父母也方便，但是没有产权证，不知该怎么选择，想听听房姐的意见

回答：最近都在问这里的还建房能不能买，位置不错，价格不贵，如果土地性质是划拨可以买，如果是集体土地，没有独立产证的，不建议买，未来不好出售，也不能用金融杠杆融资。

 

提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。 能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。 请问这种方法是否可行？ 我最近看了东西湖，观湖铂金公寓， 花桥的老破小， 白沙洲的，万科金色城市等， 您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。 其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。 一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。 对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。 长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。 归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。 武汉现阶段只能买倒挂新盘和二手次新笋，重点关注的板块是： 光谷东，四新，白沙洲，后湖。这些板块有很好的规划，在利好还没有完全兑现之前买入。 从看房200套开始，10年内的次新，跟中介搞好关系，除夕之前入手。

 

提问：房姐好，能方便介绍一下北京全款抵押（垫资公司）吗？找了好久，问了好多中介都没有资源，该怎么找啊？如果有靠谱公司能介绍一下吗？

回答：如果资质好，建议先去银行咨询一下，不花钱是最好的 我这边之前合作过的渠道，也是北京最宽容的一家抵押贷报废了，现在分行换了审批领导，新注册的非真实经营的企业经营贷不接单了。 正在找新的渠道，建议你多咨询几个担保公司。

 

提问：考虑自住为主，看中龙湖的物业及园林景观，入手汉阳龙湖春江彼岸4号楼21层，精装只能贷10年，精装部分有必要全款么？30年组合贷，公积金只能贷50W左右。另外，这块区域规划的新港长江城，你觉得以后发展空间怎么样？总觉得汉阳只适合居住，公共配套资源及产业发展远不如汉口武昌，不晓得要站岗多少年才能成熟起来？

回答：每个人的情况不同，如果资金没有更好的投资产品，精装修可以全款 如果是我，可能会把精装修全款的子弹，在去沈阳入手一套 汉阳的资源不如武昌和汉口，新港长江城兑现时间比较久

 

提问：请问房姐，联投瑞园不能用接力贷，有没有办法破，谢谢房姐了。

回答：要看瑞园对接的银行能不能做接力贷，如果银行不支持接力贷，也没办法。 如果资质好，你可以找其它银行，不过要跟瑞园财务搞好关系。

 

提问：因为私人及公司原因在10多年前陆续用我姐、姐的已成年的儿子，我妈妈各买了两套房子，期中别墅两栋，商品房4套，近期又用已成年的孩子指标买了一套。我名下无住宅有商铺，我是公司独资法人，怕公私财产不能分开，但是指标空着又不划算，想以自己的指标买一套。 我打算把公司法人转给我侄子，实际运作不变。怎么样把上述除我孩子名下的另外6套房合理避税到我及我孩子名下，请赐教，谢谢

回答：你好，直系亲属可以赠与，但是未来卖出不满五唯一，需要缴纳20%税费。 你是公司法人，如果是有限责任公司，你名下的房产跟公司是没有关系的。 建议把房产转移到你和女儿2个人的名下。

 

提问：房姐你好，我和老公是孝感人，现在现在武汉买房，但是限购了，你有什么办法破限购吗？准备首付40万，你建议入哪里的？是买限购区还是非限购区的？二手房合适还是新盘？

回答：你好，目前破限购方案主要有以下几种: 积分落户 军官证 54大法 公司购房 硬过户 法拍房 代持 如果能破限购买3环内地铁沿线是最好的，破不了限购，可以关注汉口北 武湖地铁沿线，未来有长江新城利好，单价1万内的新盘可入。

 

提问：美丽房姐，沈北的华宇，解限购加团购费，单价算下来9000左右，88平，经纪人分析三年内大概能涨到15000左右。现在只有低楼层。优势，重点学区，离万达近，大开发商，小区高层只有几栋，品质很好的样子。首付可以分期。前期所有费用加起来18万，剩下的12万2年内还清。 龙湖，可以等社保，离万达五公里，有红星美凯龙商场，大概俩公里，首付分期需要四个月内还清，98平，单价7000多点，唯一一个没有团购费的。首付21万，4个月内还清。龙湖经纪人分析三年内大概能涨到12000左右。 选择哪一个更好一些。

回答：华宇是本地开发商，单价也不低了，未来物业和品质跟不上。 龙湖相对好一些，处于蒲河新城边缘板块，需要看土拍和后期发展，短期内涨幅不如道义。

 

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