北京西三旗200平的顶复，价格低到你不敢想象

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：首付350—400，家庭月收入税后3.5w，我在东四环金台路附近上班，男朋友码农，现在西二旗，未来大概率去望京。已交订金育新花园一楼三居室，单价8w，95平米。现在后悔了想退，看最近成交价，觉得买贵了且会贬值。育新多校政策风险大，但是确实幼小初都有省心，纠结。诉求是，兼顾通勤、居住品质、未来孩子读书（不用牛校，中等即可），希望近地铁，三居，板楼优先。考虑过西三旗知本时代、清河莱圳家园、朝阳慧忠里、望京、北苑多个小区。求推荐解决方案，很缭乱。问：1，毁约退房成本怎样，是否值得？2，具体有哪些小区值得推荐。3，我们目前资金，这样投资是否合适？4，房价最近一直在跌，现在真的合适入手吗？

回答：确实太贵，如果只是交订金，最坏情况就是订金扔掉，具体看你订金的数额 西三旗和清河都是高溢价+学区，除非刚需，一般我们回避 明年3月前入是较好的时机，望京2000后三居，双井到潘家园2000后三居，青年路次新，都是不错的选择。

 

提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗

回答：西北旺以前分析过 表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。 本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。 西北旺在海淀都算比较贵的。 不如西二旗西三旗回龙观。

 

提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

回答：选筹边界： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 投资不要超过这个选筹边界。 长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。

 

提问：房姐好，提问关于资产配置。 今年初份把首套换到太阳公元170，自住（考虑居住品质通勤学区各方面原因），买的这套单价在同小区属于前后一年的低位，全款。这个小区溢价是否高，长期自住持有问题大不大。 另外还有一套丰台商住230平，13年一手房入手，有点砸手里了，一直出租，想卖又犹豫。 能动用的现金在200左右，对资金持有没有太高需求，另外还有一张房票，想着如何在2-3年内优化一下资产配置。谢谢

回答：太阳公园溢价区，既然买了就先持有，未来涨幅有限，如果全款买的，就抵押出来增加首付筹码 商住建议直接出掉，长期持有是亏损的 抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京区域淘一淘，再全款抵押入tty大面积。 这个配置下未来5到10年跑赢大盘基本没问题

 

提问：北京房姐：湖光一号单价10万值得买吗，自住！

回答：贵 如果想有点保值属性更推荐： 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

 

提问：房姐你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住，想在海淀区换一套三居，最好能照顾到小孩上学兼具投资，预算首付1000以内，请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样，值得入手吗？海淀区有没有什么推荐的盘？因为换房也属于二套，首付比例多少合适？有没有什么办法可以减少首付比例的？谢谢。

回答：海淀基本全都溢价，投资是不合适的 如果只看这一片 颐慧佳园和亮丽园可以选下筹，也可以考虑下四季青的郦城 二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付

 

提问：房姐好，想纯投资沈阳一套房产，总价控制在150w，浑南片区有升值潜力吗？目前比较看好东湖片区的保利和光和华润长安里，或者房姐有更好的城市投资推荐么？

回答：改善型项目不适合投资，沈阳沿着沈北地铁和学区淘单价8000以内的盘。中国top20省会城市，人口1千万以上，人口净流入都城市，都适合投资。具体需要结合你都主场和房票情况来选择建仓城市。沈阳，重庆，武汉，长沙等都是不错都城市。

 

提问：房姐您好！去年因为人才引进政策，我们在天津武清贷款买了两处新房(没交房，可能还没法卖)，占用了110w资金。现在手上没有太多可用资金，刚交够社保满足北京购房条件(但没有了sfsd资格)。请问这两个武清的房子有持有的价值吗，现在的情况还能通过贷款(比如全款dy加其他贷款)在北京买房吗？(现月还款1.35，月收入3.8)

回答：你这个新房无法抵押出来，除非还有别的房产？ 还有你的流水也不够 这个阶段养一下流水，积累初始资金，信用卡也储备起来，关键时刻能顶上

 

提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子） 当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。 现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。 诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。 问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏 如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘 150在北京周边没有好的选择

 

提问：请问房姐，天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资？垫资主要风险是是否有笋度对吧？谢谢

回答：天鹅湾是有轻微溢价，7w以内考虑 给你说下抵押的关键点 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。

 

提问：房姐好，240万首付，新天地东向370万一居值得吗？还是亦庄的两居更有潜力？

回答：要看单价，不过你看的区域都属于溢价较高 八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大的老破小还是可以淘一下

 

提问：请问总价都是800 顶楼120平带阁楼 选未来科学城的未来金茂府还是孙河的天瑞宸章？未来哪个升值空间大？

回答：北京有数百个限竞房，但是真正有价值的，一只手数得过来。 金茂，向来是豪宅的定位，府系列，价格自然不会便宜。 所谓的限价，不等于便宜。 挂牌就贵50%，8折也要贵上20% 开发商并不是根据周边二手房来定价，一手和二手是2个市场。 很大程度上是由土拍决定价格，土拍本身可以高额溢价。 孙河也是溢价集中地，同样的单价望京更划算。 自住和投资2种逻辑，思路推翻重来。

 

提问：房姐你好，看上康家园两套房，步行5分钟到地铁。第一套：两室一厅，建筑面积68.7，1997商品房，满五唯一，南北通透，装修尚可，六层中的四层，边户，西晒，最低价375万，房主置换卖房。第二套：两室一厅，建面65.5，1997公房，满五不唯一，南北向，不是边户，通透性一般，基本无装修，但可以改造成小三居，六层的四层，360万可议价。我是刚需，首付160万，公积金可贷120万，打算混合贷。明天准备和第一套房主见面议价，我们提多少钱比较合适？这是我们第一天看房，第二天就开始谈价，是不是太仓促？另外，第二套房多少钱比较合适？要不要再看看酒仙桥区域？感觉劲松十里堡八里庄房子太老。

回答：可以了解下业主的情况，如果着急置换，可以适当多砍， 现是买方市场，他更着急，可以说一点房子的缺点但不要太过 如果时间充裕，建议多跑盘对比

 

提问：房姐，我们在东城有一套两居室，想换三居室，孩子22年去学，学区还是刚需。房子卖了减去贷款剩550万现金，可以考虑换多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作

回答：买总价多少的房子 具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足 全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。

 

提问：请问弘善家园小区，低于5w的商品房能否考虑入手？为什么这个小区一直很便宜？

回答：南边挨着左安路和京津城际铁路，南边是十里河市场，铁路两侧都比较乱，附近商业相当于乡镇水平，北边挨着潘家园华威，居住环境改善一点，但由于潘家园商业的衰落，几大驻京办的阻塞，地段价值比较低。 弘善家园各区建筑风格差不多，基本只有两类，区别是入住率，有的楼几乎满人，有的楼基本一半毛坯（图12），车位配比0.1，很紧张。 缺乏开发支持，本身商业环境衰落，城建落后，稍不注意可能走向贫民窟路线，优点是二三环之间，交通方便，弘善东路一带道路干净平整。 5W内要看具体多少

 

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。请私信向房姐提问

 

精华文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》