内行人透露：北京 朝阳区潜力最大的楼盘只有这些！

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：房姐，能否帮忙给个建议，北京丰台区有一套老破旧，想保留将来留给孩子，以孩子名义做首房首贷在五环周边买个小合院做一家人改善型自住，看了中海望京府、天瑞宸章、亦庄金茂府、海晏春秋等楼盘，价格都在1500~2000之间，哪个楼盘更值得入手，市内的老破旧保留给孩子这个思路，您有什么好的建议？

回答：区位和区域差异较大不好比较，先阶段这几个楼盘都还可以，可以更具自己的喜好，不会有大的问题 孩子的身份首付，需要看他的年龄 合院产品属于养老房产，建议选离孩子近的，以后往返都方便

 

提问：房姐好！我山东省三线城市，名下五套房，估值一千贰佰万元。其中本市三套，青岛黄岛区一套，济南一公寓。有一独女，21岁。明年本科毕业生计划在北京顺义工作。工作单位在15地铁站石门站附近。本人也是学习欧神理论，重庆地产小密圈学员。有一想法，请指正。想卖掉本市二套及黄岛区房子。得现金900万元。方案一，拿300万元现金首房首贷贷款500万元买望京地铁附近房子，三室两厅120左右，房姐说过，这区有升值空间。且女儿也可以住，离单位不远。余下600万元现金买入重庆四套等升值，八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二，600万元买入海淀区学区房，一劳永逸。余下300万元买重庆。还请多邦忙分析！

回答：子弹900，更好的方案是300北京，300深圳，剩余300买入重庆和沈阳。 北京解决自住问题，深圳博高收益和人口红利。重庆是鬼牌，可以长持。 沈阳小仓位稳步上涨。房产投资不要择时，最好的买入时机就是现在。大仓位放在一线，小仓位分布在二线，保驾护航。年底是比较好的淘笋时机，现阶段选筹多考虑租售比。

 

提问：房姐你好，夫妻目前住双花园南里，现金320左右。想投资加接老人自住，附近的双井东院，双井北里，黄木庄什么价位值得入手？附近次新的一居50平米450万有入手的价值吗？ 另外，沈阳98年市中心公房六层的次顶层开始安装电梯了，作为卖家来讲价格上浮百分之多少合适？

回答：320贷满能到700左右 普遍6左右才会考虑，6以内才有投资价值，具体还要看标的 次新这个溢价严重，不值得 和4楼5楼一个价

 

提问：女神好！女儿穗户在京工作想上车一套电梯小兩居，想请教几个问题： 1.如何查詢购房资格？刚办暂住证，个税要求5年还是60个月？ 2.女儿在望京上班，想在东三环选400万以下，88年后电梯房自主兼保值。女儿工作忙我去京选房有什么捷径选点快些？ 3.若贷款100万年限10年，女儿月收入1.6万，我63岁事业单位（从没贷款，在粵两套房产）退休1.6万元可以担保或共同还贷吗？或者其他办法。 盼回覆，谢女神

回答：60个月 先在网上熟悉片区和楼盘，过去之前联系靠谱的中介集中看房 父母可以作为共还人，主要看女儿的流水，一般是不建议父母做为共同还款人的，征信上会显示，影响贷票。

 

提问：房姐，你好，想咨询下按揭的房子可以再去银行做抵押吗，抵押一般是房款的几成，对房子具体有什么要求，费率一般多少比较合适？

回答：可以做二抵，一般走经营贷需要空客公司，(房屋评估总价-剩余贷款)*0.7 房子别太老太小就行 一般手续费2个点内，利率6以内

 

提问：房姐，问题一，我个人名下北京有套房产市值1800左右，准备dyd1000，打算用这笔资金➕自有资金全款买一套标的1200左右的房产，手续齐全后能否继续抵押再买？问题二，帮忙推荐1200左右的标的，谢谢！

回答：可以的，需要把流水做的充足 通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园都可以淘一下

 

提问：房姐，请问如何利用信用卡额度提高首付，我只有招行一张信用卡，预借现金的利息跟信用贷差不多，是办理多张循环借还吗？

回答：一般玩法是信用卡空档接龙 三卡为一组，能输出组卡额度的65%左右 比如三张卡加起来30万，能弄到20万，而且利率4·x 能做到比首套还低 需要考虑各卡额度配平，多卡之间还款日间隔，还要有个自己的JI

 

提问：今年“十一”黄金周北京房子卖得不好，新房仅网签190套，二手房网签41套，新房网签数据创2014年以来的新低。目前北京房市低迷的情况会持续多久

回答：金九银十都是对新房而言 北京早就进入存量市场，年底属于周期性走低很正常， 大概率明年3月后会回暖，这个阶段才是淘笋深挖的时机，等待你看到涨幅在进场也就晚了

 

提问：房姐好，请问一下目前看中两个盘犹豫中，房山万科七像墅叠拼（叠拼）300平和丰台万恒家园两居90多平（西四环），都是500w左右，目前手里300w，二套（曾经有过贷款记录目前名下无房）俩娃，老大两年后海淀西三环甘家口上小学（父母房一居），本人目前工作中关村。考虑自住投资一个近小，一个远大，一个期房一个现房，如何选兼顾自住和投资，这两种小区未来成长哪个大（比如十年后）。如果两个盘都不合适，如此需求请房姐推荐下一步如何选房，谢谢

回答：投资而言房山万科七像墅叠拼一定不合适，万恒家园500w90多平 贵了 300首付贷满700左右的标的，现在北京可投资区域都集中在朝阳地段，700总价在这边可以淘一淘 你的情况更适合投住分离，300全部打一套笋盘，在工作地点附近租房

 

提问：房姐您好，我已经快65岁了，银行还能给我办抵押贷吗？，他是不是怕我还不了多少年呀，具体的怎么操作呢？抵押贷，利息高啊，那下一步是用信用卡还抵押贷的利息吗，我是个小白，什么都不懂，希望你给予具体的指导

回答：你好，抵押最大年纪70岁，每个银行的要求不一样。取决于你的资质和房产，可以做哪些产品。 具体看你的资金需求，如果30万以内，几张大额信用卡，做空当接龙即可，年利率在4%左右。 如果资金需求100万以上，建议做抵押贷款，包装成企业经营贷，利率更低，年限更长。 国有银行的利率相对较低，但是需要结合你的个人资质挑选适合你的抵押产品。 有的产品可以接受新公司，有的必须老公司，此外还有诸多配套要求。 最长等额本息20年，先息后本3年，先息后本更长的，有额外条件。 超过利率7%以内的抵押产品都可以用，需要规划好还款路径，留足2年月供。

 

提问：房姐你好，首套首贷，目前在看上车盘，团结湖50平，天通苑100平，价格差不多都是350，请问建议选哪个，是否有其他推荐

回答：团结湖的话主流买到60平总价360-380的两居。 天通苑需要加到220左右，建议通过垫资全款买入再抵押，贷款和税费更划算。 具体看标的

 

提问：房姐好，关于房龄和贷款问题向您请教，1、买15年以上房龄的房子按揭贷款银行是否就不容易审批了？从投资的角度，买多少年房龄的房子合适？ 2、如果自己开的公司，同时自己的工资也在这个公司发放，做经营贷或者消费贷，工资流水银行认可吗？

回答：15年没问题可贷款，北京普遍90年以后贷款都没有问题，北京很难说，次新普遍溢价，都是具体到标的，90以后都可以关注 没有问题的可以

 

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