武汉中产的尴尬，全款300万却不知道如何买房

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐您好！新人首问，对于买房我是小白，宜昌有一套全款78平的房子满二唯一，挂84w可以快速卖出？或者怎样快速卖出？现江夏藏龙岛区域工作，准备入手刚需房（新房或二手都可），但不知道如何着手买，预算单价1.1-1.3，可选择的多吗？或者房姐您有好的推荐？万分感谢！

回答：你好，目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 单价1.3以内，建议关注花山和江夏文化大道地铁沿线。花山天花板更高。藏龙岛属于补涨区，自住可入，投资涨幅慢。 新盘关注联投光谷瑞园，二手房淘地铁沿线单价1.3以内的次新笋。

 

提问：房姐你好，萌新提问。持有四新绿地中央广场B区一套108平，中间楼层不挂角，视野也一般，小区价位在周边来看算是低的，最近的地铁规划在2025年还有六年且地铁口位置不明朗，房贷还剩两年多。是该继续持有还是卖了换其它盘？

回答：你好，四新房产建议继续持有，未来还有空间。房贷还剩2年多，建议做截断抵押融资，再入一套。 四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。 四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。

 

提问：新人首问 提问: 美丽的房姐您好，不在驻地服役的外地军人的军官证能破哪些一二线城市的限购呢？如果是纯投资的价值排序？

回答：军官证在武汉可以买1套 有驻京军官证相当于北京户口，已婚军官家庭可以买2套，单身只能买一套 驻宁部队现役军人可以在南京买。 各个地方的政策不一样，先说说你的军官证是哪里的。 不过军关系买房非常繁琐，除了军官证之外破限购的方案还有很多，军官证不能作为投资一个城市的决定因素。需要根据你的子弹，主场和资源做判断。 目前top10的一二线省会城市都非常适合投资。

 

提问：房姐你好，想买个房子从投资的角度来考虑，光谷二小附近的，看了一下附近的几个盘房价都差不多，希望你给一下建意是买两房还是三房，楼盘也希望你排一下顺序，当代国际花园，万科红郡，现代森林小镇，子弹100个。或者️其它什么建意，目前️一套房自住。

回答：你好，从投资角度看，关山大道属于光谷领涨区，人口密度大，加上商业 学区 产业和其它配套也是光谷片区最好的，未来涨幅更稳。 光谷二小纯投资不太建议买，学区溢价比较多，光谷南未来也不是主力发展放心。光谷把重心转移到了东部。 投资建议重点关注关山大道沿线次新盘，单价2.2左右可入。

 

提问：房姐 ，拜读了很多文章后感觉你说得很有道理，所以决定入会。 今天有事请教： 我本人49岁 ，上海市杨浦区延吉路营口路，有一套 去年底使用权买下产权的35平米小房，估价210万。 因儿子21岁，几年后会结婚，所以犹豫现在是否要对房子进行置换？ 朋友、家人都劝我不要出手，说房价会跌， 但我总觉得 ，存钱不如还贷。 所以我想问问房姐，我该如何操作？ 换房还是不换？ 换新房 还是换二手房？ 在杨浦区附近买？ 还是在外区买？

回答：你好，房产周期分为四个阶段: 启动，爆发，赶顶，盘整。 上海已经经历了上一轮完整周期，目前属于盘整阶段。 微观上看上海经济持续走低，没有今年没有启动迹象。下一轮新周期，需要等待政策面刺激。 但是现在却是市场情绪弱，恰恰给了你足够的淘笋时机。横盘期，把劣质资产换成抗跌的优质资产，如果选筹不错，也能逆势生长。 最佳的置换方式是先淘笋，有性价比高的，先下定金，拖延流+远期合同，你自己的房子留着慢慢卖。逢笋入选择，如果没有淘到9折以上的笋盘，就先持币观望。 生活半径在杨浦，可以买杨浦。大概率只能买到老破小。 投资角度，更建议近郊没有学区的次新盘，比如大虹桥辐射的松江，闵行，青浦等。 新盘普遍溢价，二手房淘笋更好。

 

提问：光谷东崇文的精装公寓，单价1.5多一点，由途家托管包租70一个平方，投资可以买吗？

回答：关于买卖，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。 如果有购房资格，优质考虑住宅。 纯粹包租的话，你计算回本周期。 2年内回本可以考虑。

 

提问：美丽的房姐，还是之前那个北京法拍房的问题，为何外地法院查封的不限购，按他们说的是因为产权归属地不是北京，但是如果要过户到没有名额的非北京人，还是要去房管局过户，那么房管局会不会因为没有名额而拒绝过户，麻烦再次解答下，谢谢

回答：如果是外地法院拍卖的北京房产，后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。 如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。

 

提问：房姐姐， 武汉阳逻，环湖花园有套步梯6楼毛坯单价4500，112平方50万，接近0首付，只需要后期5万左右的费用，值得买吗， 能先买下再到沈阳去淘一套吗，手上只有15万的子弹，真的很急 我的征信很好，老婆征信有个逾期6次，怎么解决购房问题，担心不能贷款 前几天差点给定金了，想起房姐就果断加会员了，感谢你给点建议，

回答：夫妻1人逾期严重，除了洗征信之外，最好的方式就是离婚后用征信好的一方买入。 0首付+分割出租，入手价低长持风险不大。 可以入手沈阳

 

提问：[新人首问]房姐好！坐标武汉，看中东湖御院的房子，几年后可能会换地方，想问下如果考虑到时候卖掉的话，50多平的户型和74平的户型哪个更适合买？谢谢您！！

回答：你好，不知道你的需求是自住还是投资？ 如果生活半径在附近，自住可入。 东湖御苑中55平的小2居成交量占比70%，面积小，上车门槛低的功能小2居流通性最好。 小户型单价尽量控制在2.5以内。

 

提问：智慧大爱的房姐，急急急！明早恒大交资料，我和女儿都有刚需首套资格，想贷款买套三房投资，女儿刚大学毕业，流水不够，我流水够，但征信两年前多次小额逾期，现在我们俩在招商越望都交上资料了，想拼上恒大这边，就放弃那边，一，如果我们都请代抢，如按全款先交资料，到摇号前后能改为贷款吗？二，交流水页数太多，(农行不可调)可一月选一张，共六张只交夫妻中一人的行吗？三，女儿按全款交，我两口子按‘贷款交，我做主贷人合适吗，是需要换老公主贷？他流水征信没问题，三，我们还想买套轻奢品质房子(四百五十万总价以下，贷款)年前后就入住，如何淘笋，选哪些小区？何时入手好？

回答：1.恒大全款改按揭非常难，交完资料就要马上全款验资，不过可以跟开发商协商。 2.流水只打印工资页即可，图片可以拼接压缩成1张。 3.老公主贷 4.生活半径在哪？

 

提问：新人首问。房姐，你好！我和老公在深圳工作，我户口已转深圳，他农村户口未转。目前深圳无房，我婚前武汉一套房。第一想问，我老公无房无贷，以他名义是否可以在深圳三成首付买房？第二，想问，他明年10月深圳社保满5年，是等社保满了再买？还是现在转户口再买？我们预算凑够也要到明年4月份。他户口要不要早点转深圳来？第三，想问，如果买，首付预算120w，我们月收入3w，分别在宝安中心和南山科技园上班，现在没小孩，买什么样的房子买深圳哪里合适，考虑自住加投资。

回答：你好，以家庭为单位你们在深圳属于二套房，离婚之后，用老公的房票买入，可以操作成首付3成。 直接落户吧，别等社保了，房价等不起，可以现在开始淘笋。 子弹120，宝安碧海片区400万以内的次新2居，圣拿威、富通城三期、中信湾上六座、招商果岭都可以看看；

 

提问：现状：深圳罗湖区紧邻深南大道一套30平，03年的名校学区房(华隆园)，总价200万，目前步行10钟内可达两条地铁。 未来：位于两个旧改项目中间，已经开始拆迁，未来将建成华润综合体并带有深圳前几的高楼，另加9年小初一体名校。 初步方案：深户二套7成首付，租金可抵月供。 请问房姐姐觉得这个房子是否具备投资价值呢？如果想避开二套做成首套的话，是不是只有JLH这种方法呢？

回答：1.华隆园淘笋，小户型单价控制在5万左右，实际上你看的这一套高于市场价，建议重新淘。 2.一线城市都别用2套房票买，子弹100以上，建议直接全款抵押淘笋，相当于首付3成，杠杆利用合理，可以淘到400以上的标的。需要找垫资公司配合。不需要JLH 3.罗湖淘笋避免过于老旧的楼梯房和老塔楼，走高租金逻辑，分割出租或者民宿缓解月供。

 

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