揭露3环内楼市真相，到底能不能买？

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：名下一套500全款房，手头还有300+现金，如果纯投资角度买哪里比较好呢，看房姐一直在推荐天通苑大户型和东三东四。那边都不太了解，有比较推荐的小区吗。同时是不是我全款抵押出300，然后加上手头的直接凑600买一套TTY是最好方案呢？

回答：抵押出300+现金300，也可以考虑望京1000内的标的， 如果现金流压力大，全款抵押TTY也是好选择 这几个区域跑几天你就熟悉了，跑盘不能省

 

提问：房姐你好，1、请问交完认房子认购金之后什么时候可以提取公积金？ 2、购买新房，该借的都借了，剩下首付尾款50w存在理财里面，有哪些融资方式可以搞到这50w，周转3个月？ 没有找到您说的融资10种方式文章

回答：房产证下来之后才可以申请 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。

 

提问：房姐您好，能简单介绍一下全款抵押如何操作么？找那些银行抵押比较靠谱，又熟悉的业务员可以介绍么？多谢房姐

回答：银行抵押的利率一般在5%-7%左右，年限在20年左右。每个人的征信资质不一样，需要自己去银行问问，带上你的征信报告。国有银行利率先对低，但是要求严格。私有制银行要求不高，但是利率相对高。

 

提问：请问房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，准时入手。感谢

回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

 

提问：美丽的房姐好，刚进圈子，看了下精华帖收益匪浅~ 本人单身，年初刚用掉sfsd，在瀛海三槐家园购买了340左右85平左右次新电梯房。目前，看了您的购房帖子，若想去投资什么的，是继续在北京等换房再购，还是考虑在北京以外的其他二三线城市进行投资？您这边有什么建议嘛

回答：看你的资金情况，北京主要能装下大筹码，如果300以上可以继续北京，否则其他城市也是不错的选择，有一波赚钱效应，几年后再回北京也可.

 

提问：房姐，请问你对上海嘉定安亭镇的嘉庭菁苑怎么看？还有升值空间吗？感觉离江苏特别近，产业和人口发展不太快，而且离上海市区很远，通勤时间太长。如果把嘉庭的房子置换出去换市区的话，自住兼顾投资，上海主城区哪个区域或者楼盘更好？

回答：安亭属于郊区，交通不便，板块升值靠传统汽车产业拉动经济，但是现在汽车产业经济表现不好，持续走低，未来板块升值慢。自住根据自己的生活圈来选筹。投资更推荐九亭，九亭泗泾是西南重镇，受虹桥商务区、西虹桥商务区辐射，长线也是看好的。目前价格不是很高，主要受9号线人太多的影响，以及去到传统市中心（黄卢静，不包括徐家汇）还是偏远了一点（和唐镇相比）。所以均价也是比较合理的。

 

提问：亲爱的房姐，孩子明年上小学，从老北苑想还带朝阳学区的房子，首付预算500-600万，可还贷2.5万左右每月，换成2居或3居。想咨询： 1. 主要看了这两个学校的片区，嘉铭片区上陈经纶嘉铭小学，新北苑片区上朝阳外国语来广营分校的小学，这两片区哪个更合适，两个片区中的哪个小区更值得入手。计划孩子小学初中国内教育，到高中会去国际上学 2. 如果奔三居想增加首付，有什么办法，现在有中介和银行给4+3多贷80万10年还清，这种靠谱吗？ 选房关键期，期待房姐的指引。

回答：嘉铭片区好些，新北苑片区溢价较高 学区都是溢价盘没有保值属性，建议亲自跑盘看自己的喜好 4+3就是用的首付贷，算好自己的月供，问题不大

 

提问：房姐，能否帮忙给个建议，北京丰台区有一套老破旧，想保留将来留给孩子，以孩子名义做首房首贷在五环周边买个小合院做一家人改善型自住，看了中海望京府、天瑞宸章、亦庄金茂府、海晏春秋等楼盘，价格都在1500~2000之间，哪个楼盘更值得入手，市内的老破旧保留给孩子这个思路，您有什么好的建议？

回答：区位和区域差异较大不好比较，先阶段这几个楼盘都还可以，可以更具自己的喜好，不会有大的问题 孩子的身份首付，需要看他的年龄 合院产品属于养老房产，建议选离孩子近的，以后往返都方便

 

提问：房姐，朝阳区看了一套五楼的老破小两居室，房东要价380万，谈到360万可以成交，但这个房子里面有两个户口需要等四年之后迁出，房东可以预留20万户口保证金。中介说如果迁不出，就相当于我340万买了一个有户口的房子。这种房子可以碰吗？有什么风险？求指点！

回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。

 

提问：我是卖了海淀翠微南里的一个小两居，考虑购买自住兼投资的大三居，想在年前把房子订下来。具体位置偏爱西三西四环，在海淀区附近，看过丰台14号线，郭庄子中粮假日，丰台青塔万科，大成郡，但整体价格下来也上千万了。均价7.8.考虑这些是十年以上的房子。周边配套还不齐全，有些纠结。近期又看了青龙湖精装合院项目，期房价位还可以，目前可支配的首付600左右， 请房姐帮我分析，可以帮我推荐几个吗？

回答：西边全部溢价区域 青龙湖的位置和门头沟的地位差不多。 出了上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。 价格，收益的确定性，增幅预期不是很好 丰台虽然也溢价但整体还是比西边好点，可以主看7以内的盘

 

提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？ 期待回复，多谢房姐！

回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

 

提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子） 当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。 现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。 诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。 问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏 如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘 150在北京周边没有好的选择

 

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