买房前要牢记：户型优选西户，两三居选三居！强烈建议收藏

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐你好！又是我！我们三口，我和老公不是武汉户口，但都有武汉社保，儿子大二，江苏学校户口，2016.8已在武汉江岸花桥圆梦园国际广场买房一套，公积金贷款45万，月租3000+，写的儿子50%，我和老公各25%，目前要换房，挂了卖价210w，还有子弹50+，如果还清公积金贷款了，但房子还没卖出要腾出房票怎么办？房子写儿子名字过到儿子名下好些还是jlh过到老公名下好些？房本名字有三人，手续好办吗？我怎么觉得房本三人名操作似乎和jlh有点不一样？

回答：全款房，夫妻间可以直接去名，儿子的50%份额走赠与流程即可，后期售出房子如果不满五唯一，50%的赠与份额部分需要缴纳20%的个税，满五唯一售出可免税。 房票珍贵，房产证上的名字能少则少。

提问：我和老公不是武汉户口，但有武汉社保，在距离武汉两小时车程县级市上班，儿子大二，江苏学校户口，2016.8已在武汉买房一套圆梦园国际广场，子弹50.，目前要换房，在大概三年不自住的情况下是换新房还是二手房？在没法确定儿子回汉的落脚位置时，怎么选择换房的大概位置？怎么布局？爱人有点倾向内环，我觉得性价比不高，但有没有好楼盘或二手房说服他，房姐，怎么办？

回答：人不可能被说服，让他多看看精华内容吧，有讲到为什么现在要开始买郊区。 子弹50，如果加上卖房，可以入2套。 除了之前推荐过的性价比高的新盘之外，关注四新，白沙洲，光谷东，后湖和花山板块，地铁沿线单价1.5左右的可入。

提问：明年三月起，我开始要办理福州新房的贷款和按揭，而武汉还有一套房子在手上也要还贷款，我月薪8000，房贷分别是3300+6000，是不是要做流水，怎么做?

回答：是的，需要提前半年养流水。 以下详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。 首先，选择什么银行卡养比较好？ 目前实际操作中，中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。 招行流水版本众多，备注有时不一致，交易对手信息也会看到，可要求其不打出交易对手信息。怎么转账？让非同姓亲属或朋友手机银行转账到你的中信银行或招商银行卡，写好备注，尽量同城卡，跨行没关系，工作时间内转账，固定日期，节假日提前，若A银行卡是工资卡，则换B银行卡做备用流水，以免搞花了A卡流水。 1.工资流水工资流水转多少金额比较合理？根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中，体制内的人士已被公认为数字不能开太高，银行类金融企业的金额也有较透明的标准，五百强企业则可以相对开较高金额，工作年限数十年后开到年薪百万也正常。转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。税后工资因为扣除了四险一金等，故需精确到分为最佳，如15789.21元，避免取整数，如16000元。转账时务必备注：工资或代发工资。 2.租金流水租金需要符合常理，建议先在z中介上查询当地租金价格，略微上浮即可。切忌一次性转账，必须一个月或三个月转一次。租金和工资流水建议分开做在不同的银行卡养。贷款之前要准备一份房租租赁合同，以备检查。 3.奖金流水相对固定日期转入，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息，并且转账时务必备注：奖金或项目奖等。银行一般要求提供近半年银行流水，所以养流水以6个月以上为最佳，提前准备。 当天存入，当天或隔天取出，均视为无效流水，并且要做到多存少取，留有余额，以向银行展示自己“不缺钱”。 一份好流水，除了有利于贷款，甚至对办10万以上的信用卡都有极大的作用。

提问：亲爱的房姐好！我准备卖掉现有清江山水3.3期120平顶楼房子，还完欠款手上约有170W左右。然后我老婆在深圳sfsd入一套400万以内的房子自住。如有余粮我在武汉首套加公积金再入一套100万左右房子。不知是否可行？ 另外，我已经在深圳看了几套房。 1. 上塘金地上塘道，53.x平的两房，卖价365万，单价虽然高，但是赠送大，业主急卖比其他同户型便宜10万以上，不知是否值得去抢？ 2. 光明的龙光玖龙台，新房。一期单价4.6W+4500\/平的装修。二期快要开盘，最小96平三房两卫，不知有没有暴击的机会？ 3. 福田的绿景虹湾，52平小两房，450W，精装45楼次顶朝南，景观好，还有涨幅吗？

回答：思路可行！ 1.金地上塘道属于龙华的第三梯队，市场价5-6万，距离地铁比较远，现在可以淘到单价5万+的，所以你看的这一套并不笋。 2.玖龙台是光明的标杆产品，区位品质都没话说，关键在于价格。公明的正大城都已经破五，玖龙台均价肯定要破六。光明投资前景很光明，但要考虑等待周期。 3.福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。价格没有优势。 如果可以长持，光明可以赌一把暴击。

提问：姐，本人小白，自住刚需，看了金银湖联通佳苑二手，单价13500左右，全凭感觉，性价比还可以，请房姐帮我参考或者推荐其他的。谢谢

回答：如果单纯从回报率的角度选筹，更倾向万丰丰泽园新盘，但是自住品质一般。 自住还可以关注佳兆业悦府，地铁时代云上城等。 联通佳苑房龄略老，二手单价控制在1.3以内入手更好。

提问：提问：房姐，四新绿地中央广场1.48值得入么，新证，准备入个二手，新盘太难抢了。

回答：四新单价1.5以内都可以入手 不满二的税费可以通过54大法和房东配合满二的方式免除。 另外建议现在价格的基础上，在砍价3-5万。 中介费及其他税费可以降低。

提问：亲爱的房姐你好，我和老公都是gwy，老公户口在武汉，我在县城，17年我们以sfsd资格通过商贷在江夏入手俪湖天地一套精装小三房，目前房子已出租。现在手头有子弹50，老公的公积金是武汉的，尚未使用，每月有4000左右，现在我们想通过公积金贷款在武汉入手第二套房，纯投资，毛坯最好，希望房子到手装修后好出租，请问房姐能给出您宝贵的建议和推荐吗？在下不胜感激！

回答：你好，子弹50，用二套资格买选筹范围很小。 2个方案： 1.全款抵押淘二手笋，主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 2.开发老人票抢新盘，或者淘二手笋，做接力贷，最长可以贷款30年。 二手房价格相同，带装修的优于毛坯，节约装修成本。 年底是比较好的淘笋时机，圈内的淘笋方法论学习下。

提问：汉阳区适合居住的楼盘那几个，小学初中相对应的

回答：汉阳最高的小学有三个，钟家村 西大街和玫瑰苑 钟家村和玫瑰园本校的附近没有二手新房，西大街的世茂锦绣长江能上。 玫瑰园南区分校还可以，南国明珠的对口 保利香颂那个现在还只能确定是教育用地，可能修小学，教育质量不确定。 如果你只追求这个级别的学校，招商公园1872和新城璟棠是都可以考虑的。

提问：房姐，好～未婚女生28岁，首套刚需用房，在青鱼嘴上班，是选择锦绣江南临支路(两条道，不同小区中间支路)的三房，95平，285万精装修房，总高11楼，楼层10楼，主卧朝南，两个次卧朝北，户型如图通透，次卧对面有一个小烧烤摊，夏天营业。还是选择同一小区内，两卧朝南的小二房，85平，225万，需要重新装修，总高18楼，楼层6楼。户型一般，不通透，厕所窗户对厨房小阳台，请问怎么选择好呢？或者附近有什么其他好房推荐吗？

回答：中北路附近，东湖睿园和楚天都市雅园两个盘都还不错，不过价格应该不低。老一点的统建锦绣江南、安顺家园等。 锦绣江南单价控制在2.5以内最佳，所以你看的这2套都贵了，重新淘，别看精装修的，溢价严重。 投资角度看2万+ 可以投资更有爆发力的板块和项目，老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。

提问：请问房姐2改1具体有何风险？出了问题会不会也被抓进去？之前听说找渠道落户有被抓的例子，觉得这个风险实在太大，不想为了买房子还留个案底划不来啊！ 另外，2改1如果是资金方面风险，如何规避，您有没有合同模板或者注意事项？

回答：2改1本质就是在游戏规则下，合理的帮你包装，如果银行关系不硬，这事是行不通的。 落户本质是无中生有，违反游戏规则，所以会有被识破的风险。

提问：房姐，您好。花山纽宾凯马上开盘，可以买吗？记得你时间说过，纽宾凯的一律不买，是什么原因呢？还有，关山大道的旭辉千山凌云，说是带装修单价2.2-2.5，面积115平的，感觉性价比不错，可以买吗？

回答：纽宾凯一律不买，因为以往的项目都有不同程度的溢价，加上品牌并不算高端，不愿意为小开发商的溢价买单。 花山纽宾凯如果开盘价1.3左右，还是可以入手的，关键点还是在入手价。 千山凌云单价2.3以内可以入手

提问：你好房姐，【急问】:我今天去沈阳买房，找关系搞了最后一套沈北亚泰城2.2期蒲岸公馆的 抵账房，顶层，算上5万的“特价房费”单价7800左右，从价格上看比当时开盘均价8500还低不少。这套是去售楼处直接签，说第二天就可以上房产局网查到购房信息，和普通房子没任何区别。问下房姐，这种是否靠谱？有没有任何需要注意的地方和措施？这单买了是否划算顶层是否很难出手？

回答：沈阳顶楼真的不建议买，你看看二手行情，顶楼折价基本在20%左右 亚泰城这套应该不是抵账房，当时的开盘价就7800，抵账房价格不会这么高 还是考虑正常楼层吧

提问：房姐好！16年买的一套民族新城的小户型，属于婚后买房，老公为贷款人，产证上有我的名字，月供2000多，最近查的征信我名下无贷款显示。他公司年底有福利房一期三千多套，在11号线长岭山站那附近。我们想JLH把这套小房子转到我名下，他再去买公司福利房是算首套还是二套？ 长岭山靠近葛店，而且福利房套数挺多，那里有投资价值吗？如果小房子转到我名下，但又感觉这样把我的无房无贷的刚需房名额给弄没了！

回答：1.算首套。 2.单价足够低，可以买。 3.可以把名下的房子过户给父母，你的刚需房票留着。 或者先离婚把房子转移到你名下，老公首套资格买入单位房，按揭下款后复婚，再把你名下的房产转移到老公名下，你腾出刚需房票。 2次结离，54大法可以用无数次。

提问：房姐你好，有几个问题向您请教咨询。 1-前阶段听置业说武汉市房管局需要改预测面积为实测面积。这个是对的吗？ 2-实测面积比预测面积多0.35，这个如何处理？ 3-实测面积如何保证权威性？ 感谢。

回答：合同中都会约定预测面积和实测面积允许有上下浮动1的差距，你先看看合同里面有没有写这一条，如果没有写。实测面积更大不好吗？ 有专业的检测工具，你可以自己测一下。

提问：你好，请问高新四路谷尚居79平米两房满五唯一值得入手吗！首套房，综合考虑资金占用量是最少且首付无压力！请问还没有推荐的其他的楼盘！

回答：你好，谷尚居品质一般，如果自住生活半径在光谷南，单价1.5以内可入。 如果考虑未来的升值潜力，同等单价买光谷东回报率更大。二手关注朗诗里程。

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