融创借势入秦 臻园半年上市是否值得买

地处昆明路旁 位于高新区和城西大兴新区交界

融创来到西安，将大鱼吃小鱼的故事演绎得淋漓尽致！

2015年9月融创高调进驻西安，于当月2日成为正式发刊公告收购天朗8大项目，天津融创奥城共计收购西安两个项目、济南两个项目（天朗蔚蓝城、B3地块）、南京两个项目（G87地块、M1地块）及成都两个项目（天朗锦邸项目、电信路项目）。据其披露消息显示，融创方面总计出资6.84亿元。

融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，融创中国在北京、华北、西南、上海、东南、广深、华中和海南八大区域和挑选进入的一二线城市，开发销售高端精品物业，拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。2015年融创中国实现销售金额734.6亿元，业绩名列全国房企第九位，成为最具发展潜力的房地产TOP10企业。

然而，融创落地西安，迅速成为“本土”开发商的架势。天朗所到之处，皆改“融”姓，目前天朗仅有蔚蓝东庭独立经营，而其他项目均改名。

西安市场较大，总有那么个特例，融创也不例外。与收购天朗项目相比，融创已开始布局西安市场，融创天朗臻园便是融创自己拿地并开发商的纯新盘。项目虽然体量相对较小，却是“亲生”的！

据西安市国土资源局公布的招拍挂结果显示，西安颢耀房地产开发有限公司以22631万元摘得昆明路38371.5平方米住宅、商业用地。西安颢耀房地产开发有限公司唯一法定股东为西安融创天朗地产有限公司，这意味着2015年以收购形式进入西安市场的融创中国，正式进入西安昆明路板块。

昆明路板块是城西和高新的交接板块，到两地都较方便，但到两地的核心都有一定的距离，可能产生“两不靠”的尴尬境地。项目所在大环境而言，项目可以吸收高新区的优势，因为，高新为西安经济肥区，全国36个新区中，2015年经济产值占第三位。当然，这么好的经济势头，也吸引了不少人才，也正是高新区，逐渐地留住了高校人才（西安高校数量仅次与北京、上海，位列全国第三）。高新区分为两期开发，一期以高新路、唐延路发展中心，发展商业和金融业；二期以锦业路、三环为发展中心，发展工业、企业。

就项目周边环境而言，融创天朗臻园背靠城西老城区，发展相对较早，各种设施比较落后；同时，对于本地人来说，近三环地段，已是郊区，发展不好。而事实上呢？融创天朗臻园位于丈八北路与昆明路十字向西200米，小区2公里范围内，有村落、有老社区（3507社区），有烂尾楼（爱马仕西西公馆），有限价房（天朗莱茵小镇），也有商品房（南飞鸿十年城、宏府鹍翔九天），值得一提的是，周边也有不少的品牌房企，如金辉、中航、恒大等已入驻，这对周边居住环境的提档具有较大的作用。

虽然昆明路周边楼市发展较早，但是多个项目销售战线都较长。西安楼市大环境不给力，经济基础决定上层建筑，项目的销售堪称成绩平平。融创天朗臻园2016年4月份拿地，9月15日公开样板间，9月23日第一批房源（1、3号楼）取得预售证（预售证号为2016333），24日正式开盘推出房源。

然而，融创并未公开首次销售成绩，目前而言，项目所有房源户型具有较大的选择面。同时，在接下来的两个月里，臻园的房源陆续领取预售证。

除4号楼外，其余房源均在售。4号楼开盘时间待定。项目目前正在建设中，现在各幢房源均在进行主体建设，预计2018年年底交房，从产权年限来看，仍有67年可使用。

总之，融创借势天朗快速在西安扩张，本项目为融创的第5个项目，依靠城西和高新两区的优势，半年内上市销售，并且广大市民已被营销。就项目的区位而言，昆明路板块周边发展较快，人气较旺，但也存在两不靠的事实，到两区都有一定距离。除此之外，项目的产权时间较长，但由于是销售期房，购房者购买，也为这两年多的建设时间买单。

小体量楼盘 户型设计是优势

融创天朗臻园占地面积38371.5平，建筑面积为204878，住宅容积率为3.98。从数据上来看，整个小区的体量并不算大。臻园规划了6栋住宅（3栋洋房、3栋高层）、1栋公寓、1栋独立商业。

从楼盘的方位来看，房源坐北朝南，排列式分布，东侧为高层，西侧为高层和小高层。由于地块资源有限，这样的排布可以均匀的设计楼栋楼间距，但从采光和视野的角度来看，北侧的楼栋容易被南侧的楼栋阻挡。

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西安经纬度大约为34°16′N 108°54′E，如果要给楼栋划分等级位置，小高层的采光较优，5号楼南侧楼栋为3号楼洋房，1号楼高层具有一定距离，5号楼可划分为一等楼栋。同时，从周边道路的影响来看，相对而言，4、6、7号楼可列为二等楼栋；1、2号楼为三等楼栋。

从第一部分可知，项目1、3、4、5、6号楼均已领取预售证，可销售，楼栋信息及户型如何？

由上文可知，项目小高层为纯板式设计，户型面积较大，适合改善网友入手；高层房源面积多样，改善和刚需均可考虑。

由于种种原因，项目的楼间距尚未对外公布，由于楼栋排列式分布，购买了的网友需要与对面楼栋的私密性。同时，项目的楼层平面图尚未公开，如果购房的网友可让置业顾问提供参考与“隔壁邻居”的私密性，大门不相对最好。

从户型角度来看，如果是你是在高新或城西上班的白领，均可选择。从2016年11月29日开始，项目高层和小高层的均价调整为一致，为9000元/平，区别在于小高层的面积相对较大，而高层面积相对较小，可根据自己的经济实力来选择。小编建议有机会可选小高层，毕竟居住的户数相对较少，等电梯的时间相对较短。

项目3号楼正在销售中，118平三房两厅房源值得参考，具体原因如下：

【面宽进深比】据房99显示，项目本户型仅给了面宽和进深总尺寸，面宽为11.9米，进深为10.9米，比例大约为1:1.09。就居住实用性而言，户型的面宽进深比例为1:1-1:1.5之间较好，从本户型的比例来看，户型较方正，室内的采光、通风性、保温性相对较高。

【通透性方面】本户型所在楼层为两梯四户设计，为边户，南北通透设计，客厅带阳台，北侧连接餐厅，再通过推拉门连接厨房，厨房正北方带窗户，室内形成全通透户型，具有穿堂风。同时，主卧与北侧卧室形成半通透空间，在两个空间同时开窗、开门的情况下，通风性也较好。

【动静分区方面】动区一般为玄关、卫生间、厨房、餐厅、客厅、阳台，静区一般为卧室、书房、主卧卫生间及阳台（飘窗）。从本户型的格局来看，动区主要位于房源中部，而卧室位于西侧，书房位于房源东侧，两者相对分离。入户门在东侧，如果有人在书房看书，来客人时会受到影响，在卧室休息，受到的影响相对较小。

【动静线方面】本户型的访客线主要从玄关到客厅。家务线主要从厨房、餐厅到南向阳台的洗衣区，或再到公共卫生间。家务线相对较长，如果客厅有访客、或有人看电视，做家务不是很方便。房源的静线西侧相对独立，到书房会与家务线和访客线重叠，因此，书房受到室内活动的影响较大。

【空间尺寸】西安市面上，最小的三房约77㎡，最大的三房为170平左右，融创天朗臻园128平做三房，空间尺度相对适中。由于融创对外宣传并未将户型标注尺寸，同时在备案的时候也仅有面宽和进深尺寸，各个空间布局仅供参考。窗户的朝向仅供参考，同时，本户型并无样板间可参考，在此，做简单的布局分析，仅供参考。

房管局备案参考图

玄关：开门后便是玄关，入户视觉系统较狭长，并不能看到室内人们活动场景，私密性较好。玄关南侧靠墙，可以靠墙设计柜体，方便放置鞋子和回家脱下的外套。鞋柜：小编建议设计错落有致的柜体，方便坐下换鞋；衣柜建议设计衣架较多的柜子，尤其是在冬天，室外冷，室内暖气足，需要立即脱卸外套。

公共卫生间：卫生间位于玄关北侧，如有人入户，可能会与如厕的人打照面，私密性较差。但本卫生间为干湿分离设计，并且带窗户，通风性和除湿较好。

客厅：为南向，带阳台，空间的延展性比较好。从户型图纸来看，墙体为承重墙，不建议打掉阳台与客厅之间的墙体。空调安装在沙发旁较好，因为空调外机的位置已固定在主卧和客厅之间。

阳台：因为本户型仅有一个南向阳台，因此本阳台需要兼具洗衣、晾衣的功能。小编建议先装晾衣架再吊顶。同时，阳台的窗户建议做推拉设计，否则可升降的晾衣架容易被内开的窗户阻挡。

餐厅：餐厅位于客厅的北侧，与客厅的面宽一致，是较大的空间。从本户型的格局来看，本户型并无储物间，可在餐厅的东北角或西北角隔断成储物间，或者沿墙设计0.6米宽的柜体，方便储物或装饰。

厨房：厨房位于房源北侧，与餐厅相连，带窗户，有利于油烟的排除。柜体靠墙设计，一般标准宽度为0.8米，东西两侧均可设计冰箱，如果需要最大利用空间，可购买双开门冰箱。

主卧：主卧朝南，带大飘窗，是捏的采光不错。室内空间可放置约2*2.3米宽大床，以及床头柜、衣柜、斗柜等物品。如果女主人想要梳妆台，那则需要看房屋的具体尺寸，选择具体的化妆桌尺寸。

主卫：主卫与主卧形成套房式设计，主人的私密性比较好，夜晚使用也较便利。但本卫生间为暗卫，通风性较差，需要装排气扇。

次卧：本房间较方正，可利用的空间较大，可以根据自己的喜好装饰。本房间的空调机位位于北侧墙体外，户型给出的空调机位较宽敞，小编建议空调内机装在床尾的墙体上，外机装置在承重墙外，一方面不影响美观，另一方面还隔音。

书房：书房位于房源东北侧，位置相对独立，距离动区较近，受室内活动影响较大。本房间的空间较大，在北侧可设计书桌，南侧靠墙可购置沙发床，读书累了也可小憩。小编建议购买可推拉的沙发床，如果老人来度假，也不必要去住酒店。

ps：项目本户型并无样板间参考，以上建议仅从户型图参考。

【房源交付须知】本项目的装修标准并未正式公开，各项指标在购房合同中展示，网友签约时可重点关注。

【房源价格】融创首次自主开发的项目，价格是否合适呢？融创天朗臻园项目为一房一价，本次计算的成交价格以均价作为参考。同时，项目目前为五证齐全房源在售，可放心购买。网友认可度较高的项目，置业成本如何？

总价：118㎡*9000元/㎡=106.2万元

首付最低2成：约22.2万元（首付21.24万元+0.96万零头=22.2万元，贷款金额84万，取整，银行不贷零头）

契税：1062000元*1.5%=15930元（105平契税为1.5%）

大修基金：118㎡*145元/㎡=17110元（高层契税为145元/平）

家具款：约15万（预算，包含家具，具体以自选市场价为准）

水电气预存、物业费用：2000元（季度，具体以物业公布为准）

住新房前需成本总计：约27万元

作为一个在岗族，需要贷款购房，月供如何？

总之，从上文来看，小区的定位为刚需，月供最低1610元/月，建议家庭收入8000元以上入手。同时，房源为高层，总价较低。但小区体量较大，规划时间较长，到目前为止，产权已经缩水12年，这值得考虑。但从小区的楼栋和户型来看，私密性较好，适合居住。从房源交付标准来看，小区房源为毛坯交付，验房可请专业的验房师，如果你是一个“菜鸟”，也不必担心，小编赠送几条验房经验：

1.带上万能充电器，检验电器是否接通；检查水流开关，看室内水是否通畅；询问天然气何时接入；

2.带上小铁锤，检查空鼓，让工程工人及时维修；

3.看：墙体是否有裂缝。带上乒乓球，看室内地板是否倾斜；带上角尺，看墙体是否歪斜。

ps：根据合同，开发商也会赠送一定的保修时间，遇到问题，多跟物业沟通。

总之，融创天朗臻园的楼栋体量相对较小，项目规划的中型户型较多，面积段为97-200平，以三室为主力户型，适合三口之家改善，也适合二胎家庭或与父母同住的单孩家庭。就房价而言，小区的房源价格相对较高，建议家庭月收入在8000元以上的网友入手。

小区内部配建商业 物业为国家一级资质公司

【商业配套】臻园自身带有约1.5万平米裙楼商业，商铺销售还是租赁，目前尚未正式公布。对于业态，未来将招进一些服务业主的商业，如洗衣店、超市便利店，以及小吃店、服饰店等类型。同时，商业也有24小时营业的类型。

项目宣传示意图

【绿化】臻园为期房，目前正在建设中，因此，社区内部绿化尚未建成。从售楼处周边的绿化来看，小区的绿化设计观念较好，绿植、水景皆有设计，舒适度较高。据开发商公布消息，项目绿化率为36%，与普通楼盘35%相比，相差不大。项目目前尚未建成，无实景参考，而从沙盘方面，进入小区便是中央景观带；项目3号楼与5号楼之间规划有儿童游乐场，大约适合2-8岁小孩使用，即使是在小区，业主的孩子也可以免费使用。

【物业】臻园的物业公司已确定为融创物业服务集团有限公司西安分公司，公司为国家一级资质，收费标准为1.5元/平·月。这与周边的物业管理费用相当，性价比较高。对于物业的服务内容，除了安防设施的监控，保证电子监控设备正常使用外，还有24小时安保服务，以及公共区域的清洁维护、设施维护、污染防治等等。当然对于物业清洁的水费、电费、电梯运营电费，业主需要公摊部分（这将在交房时约定）。除此之外，市面上的小区，每月还有6月的垃圾处理费。

【车位】臻园目前规划为人车分流设计，但目前正在进行主体建设，车位规划尚未公示，租售方式也待定。由于小区定位为刚改、改善房源，西安市面上刚需车位配比一般为1:0.8，因此，小区的车位配比比1:0.8高会较好。周边车位市场价格为8-20万，产权不一。而租赁车位费用约为400-700元/平，管理费为150元/月。如果在公共场合停车，二环到三环之间停车为3元/小时。

总之，臻园整个项目正在建设中，社区的大门朝南，靠近昆明路，出行较便利。但项目车库信息尚未公布，车库入口尚未明确，这需要持续关注。同时，整个项目排列式分布，小区中央为主干道，社区的氛围较浓。小区的物业是融创旗下物业公司，发展多年，口碑也较好，后期的居住价值值得期待。

周边配套较陈旧 大型商业配套兑现还需要一段时间

高新区的城建配套在过去的十年，在政府的指挥棒下，发展非常快。但融创天朗臻园位于城西和高新的交界，加上昆明路老城区的改造，周边发展有一定进步，能生活。但就高端指数，与其他区域还有一定的差距。

【商业方面】融创天朗臻园周边大型成熟的shoppingmall较稀缺，现在住进去的业主，逛街并不是很方便。最近的商业中心位于高新路，距离小区大约5.3公里，开车需要经过昆明路、大寨路、团结南路、科技路等主要交通干道。

高新路商圈内优质商场-金鹰

小区东北角正在建设kingmall未来中心，项目体量大约13万㎡，这对于项目来说是一个好消息。建成后，跨过昆明路即可。不过，商业是把双刃剑，未来中心目前建设至6层左右，预计2016年下半年开始销售，到建成运营成熟，大概需要3年的时间。当然，商业对住宅有一定影响，噪音不可避免。

在建中的kingmall未来中心

【医疗方面】社区自带4万㎡商业，未来会引进社区服务以及小吃店。沿街二楼会引进医疗机构，但目前尚未确定品牌。在小区的西北角，有天朗莱茵小镇限价房社区，目前已经入驻，社区有新加坡强森医疗机构，这足够解决业主的头疼脑热等病症。

高新区内总体大型医疗是短板，臻园可以利用城西和高新的两个区域的资源。高新医院为三甲医院，距离小区大约4公里。总体来看，到这里看病，排队的时间较长。金辉悦府有改善房，与老人同住的，一定要牢记医院位置，方便检查家里人的健康。城西土门商圈内有西安医学院第一附属医院，距离项目大约3公里。

【学校方面】臻园项目体量并不大，学校资源主要向外寻找。根据项目的官方微信公众号公布：臻园正式签约陕师大实验小学。11月17日，“融筑西安 创想未来”西安融创天朗与陕西师范大学战略合作签约仪式，在陕师大实验小学大礼堂举办，臻园签约陕师大实验小学。

开发商供图

【生活方面】生活琐事较多，超市必不可少。小区东南侧有两个大超市，分别是人人乐和华润万家，在这里，小到螺丝钉，大到生活家电，都可以购买到。两个超市分别距离项目1.2公里和2.2公里。当然移动网络、燃气、电力缴费也是生活必须，小区西侧150米处，恒大城商业街有利安超市，吃饭散步也能缴费，比较方便。

华润万家超市

人人乐超市

利安超市

【公园】臻园附近的公园主要位于东侧，如唐城墙遗址公园、牡丹苑和丰庆公园，从距离来看，公园的距离较远，距离范围约2.1-3.5公里。这样的距离，可以在周末的时到公园游玩，如有工作，到公园游玩不是很方便。

值得一提的是，以上三个市政公园都是免费参观，在晴朗天气，随时可以到两个公园玩耍。

【交通方面】臻园南侧为昆明路，为主干道。自驾方面，小区距离西三环石桥立交约2.9公里，距离西二环约2公里。二环和三环少红绿灯，开车出门方便。就目前交通发展而言，二环在早晚高峰很堵；三环相对畅通。当然，昆明路是连接二环和三环的主干道，平常车流量也比较高。

公共交通方面，臻园北侧的昆明路上公交较多。昆明池公交车站距离小区大约200-500米，有703、226、15路经过。这些车可以到高新、城东、钟楼等区域。距离小区大约500-1000米的地方有北窑头公交车站，但对于业主来说，距离较远。

项目地段为交通干道，周边居民一般，配备公交量较少。同时，这三趟公交均可穿过西安主城，分别到城东、高新、城南、城北区域。由于门前经过的公交还有人工售票公交，建议业主出门随时准备零钱。两趟公交刷卡，办理长安通使用比较方便。

配套缺陷：

昆明路北侧有沟渠，水质较差，这对周边居民生活有较大影响。小区的西侧有工厂，烟气较大，对周边空气有一定的污染。小区周边有烂尾楼、村落，落后的住宅，降低了居民的舒适度。

区位优势与尴尬：

优势：地处高新和城西的交汇处，可以享受两区的优势配套。同时，融创首次来西安一年，快速建设并上市，可使用的产权时间较长。融创的品牌效应在其他城市较明显，天朗在本地的房产市场上较受购房者的认可，在西安借天朗快速上市，两家房企公司的品牌优势更佳。

劣势：项目区域容易形成量不靠的地段。城西的地段也被市民诟病，老城区配套陈旧，需要更新，而据目前的市场形势，区域的利好兑现需要一段时间。

社区楼栋方面，户型涉及较有优势

优势：小区体量虽然不大，但小区规划布局较好，西侧为小高层，居住密度较低，东侧为高层，居住密度少打，改善和刚需都有选择。同时，小区的户型设计接轨一线城市，户型空间利用较高，没有浪费的面积。

劣势：社区排列式分布，尤其是高层，低层采光时间有差别，网友选择高层时，选择较低楼层采光一般，但接近绿化；选择较高楼层，采光较好，但距离绿化较远，所谓“鱼和熊掌”可能不可兼得。

社区有基础配套 学校资源需要到社区外

优势：社区配建商业，业主在小区周边基本能满足日常生活需求。从社区内部而言，社区的绿化中央景观带为小区规划优势，为欧式风格，在小高层之间配建了儿童游乐设施。

劣势：小区规划有刚需和改善房源，如家有适龄儿童，需要上学的话，则需要到小区外。

周边配套兑现需要一定时间

优势：小区周边生活配套较齐全，自驾较便利。同时南侧已经在建商业中心，未来购物也较方便。

劣势：交通方面，小区南侧为昆明路，这是连接二环与三环的主干道，因此，车流量较大，早晚高峰常堵车。同时，小区周边的公园资源均需要乘车前往，日常休闲不是很便利。

性价比方面，臻园位于主城区，周边有新房、二手房。据价格而言，小区周边新房毛坯房，均价为7200元/平，相比而言，如果带装修，装修标准为1500元/平，毛坯均价大约为8700元/平。

二手房方面，同类型房源，昆明路周边二手房均价大约为8200元/平，就装修而言，有前业主使用多年，重新装修很有必要，尤其是卫生间与厨房，成本价大约为9700元/平。同时相比新房，二手房税费较高，购买新房性价比更高。

综述：臻园为融创进入西安直接操盘的项目，项目规划和营销由融创主持运营，较正规。同时，目前项目为五证齐全房源售卖，值得入手。

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