、农村土地大部分都属于集体土地性质,土地证上有户主名字,但所有权属于集体所有,不能过户,不支持交易。当然生活实际中,也有交易的情况发生,就是买卖双方签订协议交易。但这种交易是不合法的,完全不能得到法律承认。将来发生土地纠纷,法院是不会支持买家的,即如果将来该地块增值了,那么卖主反悔了,他可以随时向法院起诉要求拿回土地的使用权,买家打官司必输(卖家多退你交易当时的地价款)。所以,这种交易是建立在卖家单方面的信用上的。2、还有少部分农村土地因土地征用或者其他原因,属于出让土地性质。那么就完全可以进行过户交易。具体,买卖双方携交易协议及相关证件至当地国土局办事大厅,办理土地过户手续。
这个是最新通过的《物权法》 里面详细说明了 你看看吧 十届全国人大常委会第24次会议对物权法草案进行了第六次审议,常委会组成人员认为住宅建设用地使用权期限届满后,应当自动续期。但是对原草案所规定的支付土地使用费、续期的期限、土地使用费支付的标准和方法,则有不同的看法。有的委员认为,住宅建设用地自动续期以后,住户还要支付土地使用费,这样的规定是否合适。 全国人大法律委员会研究认为,对这一问题须慎重对待,目前以不作规定为宜。 如果说此前的物权法草案还授权国务院作出规定,给公民以可期待的空间,那么,删除这一规定,就意味着公民的住宅所有权将处于不稳定状态。 当前社会上流传着这样一种观点:按照现行的法律规定,住宅土地使用70年后,政府机关会自动续期,所以,所有权人不用担心。之所以没有明确是否应当缴纳土地使用金,是因为其中涉及到国有土地所有权问题。在我国宪法没有作出实质性修改的情况下,我国物权法不便将问题明晰化。 如果土地使用权到期之后,不需要缴纳土地使用费,自动续期,那么,中国的房地产将会出现新一轮的涨价热潮。道理非常简单,投资土地,一次缴纳土地出让金,将会使子子孙孙从中受益。购买了商品房,就意味着永远占有其下的土地,土地的国有制在物权法中被解体为实实在在的土地私有制。 由于目前尚未找到土地使用权与房屋所有权制度之间有效对接的基本法律制度,或者,部分决策者认为目前我们没有必要考虑土地使用权的时间性,所以,在物权法草案讨论过程中,各种问题纷至沓来。要想走出这个历史的法律困境,需要我们寻求恰当的理论依据。 传统的破窗理论认为,当供需之间处于相对停滞状态的时候,整个社会资源的流转速度就会减缓,财富增长的可能性就会降低。如何打破这种平衡呢?一些学者认为,就像启动汽车需要电瓶一样,启动经济发展必须打破窗子。按照破窗理论,当土地使用权期限届满,住宅所有权人可以自动续期,永续利用土地,土地的国家所有制就会化为乌有,而且房地产的发展也将失去内在的动力。 规定土地使用权期限,并且按照法律规定要求土地使用权人必须缴纳土地使用费,是一种典型的破窗理论制度设计。这样的规定可以加速土地的流转,并且带动相关产业的发展。所以,立法机关千万不能误解土地使用权有偿出让制度,将宪法中所规定的土地国有制改为土地私有制。如果像有些委员所建议的那样,住宅用户不需要支付土地使用费,那么不仅与现行的宪法不
不可以买卖。农村土地属集体所有,本身不可以买卖,但供销社的房屋可以作为住宅买下来,其所用土地(包括院子)可以自由使用。还有一点应注意:户口在本村,此前在本村无住宅。另一做法是以户口在本村,且已成家、在本村无住宅的子女的名义购买。1、《物权法》明确规定,农村宅基地可在本集体内转让,城镇居民不得在农村购房。现阶段国家也还不能够完全放开对宅基地转让的控制,宅基地的转让只能在一定范围内进行,即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。2、《土地管理法》中规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。这条规定隐含着国家允许农村住房进行转让的内容,但仅限于在集体成员内部转让。3、 现阶段国家也还不能够完全放开对宅基地转让的控制,宅基地的转让只能在一定范围内进行,即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。
一、土地经营权流转交易应具备哪些条件?1.权属清晰无争议。2.交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织,且有流转交易的真实意愿。3.流出方必须是产权权利人,或者受产权权利人委托的组织或个人。4.流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。二、哪几类土地经营权可进行流转交易?1.家庭承包方式取得的土地经营权。2.其他承包方式取得的土地经营权。3.集体经济组织未发包的土地经营权。4.其他依法可流转交易的土地经营权。三、可参与土地经营权流转交易的主体有哪些?1.农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体。2.具备农业生产经营能力的其他组织或个人。四、不想交易了如何中止流转交易?在交易过程中,有以下情形之一的,经流出方、流入方或者第三方提出申请,农村土地经营权流转交易市场确认后,可以中止交易:1.农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的。2.因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的。3.其他情况导致交易中止的。4.中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的。5.人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的。6.其他需要终止交易的。
目前改革的关键是:找到一个途径,既能保证土地所有权国家所有,又能让农村承包继续下去,还要盘活农村土地资产,让农民在改革的过程中得到实惠 我们需要坚持以下几点: 1:农村土地的所有权归国家,即公有制(不能回到国民党时期、封建社会等时期的土私有制的状态) 2:不能让农民失去土地,名义上土地地所有权归国家(我们暂且叫:最高级别所有权,国家可以凭此征地修建城市或国家需要的建筑物等),但实际上的所有权归农民所有(我们暂且叫二级所有权,也就是代表国家成为土地的所有者)。就算该土的使用权出卖后,农民可以收回其使用权。这一条是改革的关键所在。要保证农民的利益,否则如何保农民在失去土地后不成为失业者?(他们没有技术,不能可能一辈子在城市里打工上班,出卖土地的哪一点点钱也不够他们使用多久,如果不保证这一点,也就是说,失去土地的农民不保证他们的后顾之忧,他们最后的结果就是沦为奴隶,成为讫丐!成为永远的被剥削者!!) 这一点是新一轮农村改革的关键之关键所在!!!! 3:该土地使用权可以卖买,由于2的原因,农民永远就不会失去土地,成为无地农民,最后变成土地的奴隶。 4:对于能集约开发的土地,其实其使用权的买卖好实现,先把土地归为集体,让集体代表现在的农村承包户进行使用权的买卖,而山区地方的使用权因为不能集约开发,单独的一个农户出卖使用权的可能性就较低,在改革时应区别对待。