房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，房地产评估的估价程序是有多种步骤的，它是模拟市场定价而不是代替市场定价，房地估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识到房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观穿在的房地产价值揭示出来。
房产抵押贷款时评估费都是由客户自行承担，银行是不会出这个费用的，具体金额是按评估价的千分之三到千分之五收取的。 房产抵押贷款的评估的参考条件如下： 1、主要参考:房子周边的小区的价位，或同小区二手房价位。 2、房产本身情况：看房子的建筑年代，楼层，朝向，面积，如果过户是否产生额外费用，房子的装修情况，地区，地域，交通，与生活相关的位置如学，校、超市等。 3、房产未来价值：看房子可利用价值，可改造价值。如临街房等。 4、未来规划价值：比如正在修建地铁，正在修建学，校、医，院等。不管是规划中，还是正在建设都在参考之列。 5、评估值与抵押贷款额度：评估的价值决定贷款的比例，一般都是按此执行。正规的公司一般是金融管理部门指定或委派。 6、房子供需情况：这种情况主要是针对一线城市，房子供求关系紧张，或紧邻重要枢纽、机构等。
房产评估法有重置成本法、市场比较法、收益法、成本法以及路线价法，而重置成本法是其中常用到的房产评估法。成本法它是参照市场标准的重建房屋的成本来测算的，然后根据资金利息来重置它的成本价，再按照实际情况与法律规范来确定房屋的成新率，将成本价与成新率两者相乘所得出的结果就是评估价。 1、建筑物的折旧程度 所谓建筑物的折旧程度所指的就是因时间而造成耗损的建筑物，它的耗损可以分成有形与无形两种，而折旧也可分为物质、功能以及经济这三种。 2、基准地价 基准地价所指的是在某一城市的区域范围中，按照该区域中相似用途、相近地价、相连地段这三方面的原则来划分地价区段，再对各地价区段做出平均水平价格的评估。 3、标定地价 标定地价指的是在时期与一定的条件下，做出不同区位、用途地价水平的评估。 4、补地价 如果是要更改政府原有土地使用规定的用途、增加容积率或是续期土地使用权，那么就必须支付政府一笔地价。 5、资本化率 资本化率所指的就是它价格的比率，实际上也就是一种资本的率，例如获利率，利润率、报酬率等等。
房屋重置价值：房屋评估价即为房屋现在的市场环境下，所具有的实际价值，计算方式一般是先计算出现在的将房屋重新建造所需消耗的人工、材料以及房屋土地使用费用等所有的费用，即为房屋重新置办所需总费用。02房屋评估价：房屋评估价为在房屋重置价值的基础上按照房屋现在的折旧率进行房屋价值的折旧，折旧之后的价值即为当前房屋的评估价值。03房屋价值的影响因素1：房屋框架结构，建造费用，使用年限等这关系到房屋的质量，这和房屋价值有很大的关系的额，不同框架的房屋结构造价也是差别很大的。04房屋价值的影响因素2：室外工程的配套安装费用，三供一液 等配套设置，以及周边环境商业交通等辐射范围等，都是和房屋价值有很大的关系的，交通越好，配套设置越齐全，房屋的价值越高。05房屋价值的影响因素3：土地的使用费用，这和房屋的地址位置有关系，不是只要有土地就可以修盖房屋的，必须缴纳一定的房屋土地使用费，才能在有效期内使用，所以，这个土地征用费用也是影响因素之一。06房屋价值的影响因素4：房屋格局以及朝向、大小，以及室内的装修质量等都是印象因素。其中面积是房屋价值影响最直接的因素。
附件：1、房地产价格评估收费标准 档次标的总额(万元)累进计费率‰ 1 100以下(含100) 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上0.1
1、如果所评估的房产的总价值在100以下或者100万以下的部分，则评估费按照房产总价值的5%进行收取。2、假如所需要评估的房产的总价值在100—1000万的，则100万以上的部分按照房产价值总额的2.5%进行收取。3、再甚所需要评估的房产的总价值在1000—2000万的，则1000万以上的部分按照房产价值总额的1.5%进行收取。4、更甚所需要评估的房产的总价值在2000—5000万的，则2000万以上的部分按照房产价值总额的0.8%进行收取。5、如果所需要评估的房产的总价值在5000—8000万的，则5000万以上的部分按照房产价值总额的0.4%进行收取。6、假如所需要评估的房产的总价值在8000-10000万的，则8000万以上的部分按照房产价值总额的0.2%进行收取。7、如果所需要评估的房价的总价值甚至高于10000万的，则10000万以上的部分按照房产价值总额的0.1%进行收取。
房产评估需要进行的手续：申请估价，当事人应当依照相关规定向估价机构或估价事务所递交估价申请书，应该标明当事人的姓名，姓名，职业地址，标的物的名称面积坐落，申请估价的理由项目和要求当事人认为其他需要说明的内容的，然后申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸资料或影印件，然后要进行估价，受理估价机构在收到申请书之后，应当对当事人的身份证，标的物的产权证书以及申请书进行审查，对于符合条件，交由估价人员承办，每个估价项目的承办，不得少于两名估价人员；然后需要进行现查看，承办人员需要制定估价方案，到标的物进行实地查看，核对各项数据和资料，调查标的物所处环境的所处环境的状况，并做好详细记录。然后承办人员应该综合各种因素进行全面分析，提出估价结果，还应该有承办人员进行签字。
您好，房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值)、根据评估的房屋新旧程度、计算房屋现值(净值)。其计算公式如下：房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×1尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。