非公摊的公用面积：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 一、 公摊概念 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 二、 公摊范围 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 三、 分摊原则 约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下： (1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内; (2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊; (3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 四、 公摊计算 1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
别墅是没有公*面积的。 别墅花园占地面积在房地证上有土地使*权面积的。别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积XX平方米。 别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积*又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。 容积*是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积*为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积*不大于2.2；多层低密度住宅容积*不大于1.2；排屋（Town House）容积*不大于0.7；别墅（Villa）容积*不大于0.35。
其实大部分的话高层楼房的公摊面积都要比多层楼房的公摊面积稍微大一些，现在高层公摊系数一般在0.18到0.26左右的，其实现在也没有哪项规定说高层楼房公摊面积的标准具体要是多少，这个一般都是看各个小区的实际情况来决定的，不过我们在买房的时候，一般开发商都是有义务来告诉我们这个小区公摊面积是多大的，不过公摊面积也不是越小越好的，具体的话还是要以实际情况为准的。
公摊建筑面积 [1] 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
其实公摊面积就是小区共有建筑面积，也就是说用户共有或者使用的共同的建筑面积，比如说有楼梯，垃圾便道，公共的门厅，走廊，电梯等等，这些都是的。一般来说，公摊面积都有一个系数范围，针对不同的建筑体，它的系数范围也是不同的。如果说有电梯的小型高层住宅的公摊系数约为15%到20%。高层住宅相对比较高，那么大约公摊系数是20%到25%。
、在多层住宅中，公摊系数通常在在10％－16％之间。2、在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。3、在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。4、在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。5、在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
们买卖房屋，首先关心的就是房屋面积，而房屋面积就是指房屋的建筑面积，它是由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，而套内建筑面积又是由套内房屋使用面积，套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。那么什么是房屋的公摊面积呢？房屋的公摊面积又是怎么计算的呢？，希望能帮助 什么是是房屋的公摊面积：房屋的公摊面积是指分摊的公用建筑面积。这个面积是由买房者分摊承担的，那么要想知道我们的公摊面积是怎么算出来的，首先就要了解应该计入公摊的建筑空间和不应该计入公摊的建筑空间各是由哪些部分组成的。 0 应该计入公摊的建筑空间有：根据国家2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》的规定，可以计入分摊的公用建筑面积即公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，及每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。所以这些项目都是要包括在分摊面积内的。 03 不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。以上这些项目是不计入分摊面积的，也就是说不需要我们分摊承担的。 04 住宅楼公摊系数：要想算出公摊面积，我们还应了解另一个重要的概念—住宅楼公摊系数，住宅楼公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例，公摊系数它是只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样，每栋建筑都有自己的公摊系数。所以住宅楼公摊系数的算法是：需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和。有了这一具有普遍意义的公式，我们就可以算出某栋楼房的分摊系数了。 05 我们要注意的是公摊系数是一个因变量：公摊系数是一个重要的指标，但它是一个因变量，来源于实际的公摊面积和套内面积，不能简单地由公摊系数导出其应有的公摊面积或套内面积。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层