关于上海二手房的交易流程,是没有明确的法律规定的。 在实践中,具体的流程一般如下: 1、双方签订房屋买卖合同。买卖双方建立信息沟通渠道,在协商一致的情形下签订房屋买卖合同。 2、办理过户登记。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。符合相关的条件以及法律规定的,管理部门予以过户登记。 3、领取产权证。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 另外,上海可能将会尝试开通网上申请不动产登记服务。申请人可以通过网上房地产、网上政务大厅预约受理大厅排队序号或者登录网上政务大厅直接上传申请材料申请预审。
这个主要看房屋买卖合同未能订立的原因,一般分为购房人的原因、出卖人的原因,非双方的原因。以下为三种具体的情况 一、购房人违约。 就是购房人由于自己的原因,比如临时不想买了等,这个时候,购房人就算违约了,要按照认购书中的违约条款承担责任,或者出卖人有权不返还定金。 《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 二、由于出卖人的原因没签买卖合同。 这个时候就算开发商违约了,按照合同法115条的规定,开发商(出卖人)需要双倍返还定金(相当于赔了一倍定金)。 三、由于不是双方的原因(如国家政策变更、地震等因素,或者双方按照合理的条款也无法磋商完成)。 这个时候,双方一般互不承担责任,定金返还给购房人就可以了。
定金是一种合同履行的担保,如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,发展商有权以购房者违约为由不退定金,如果发展商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。另外,如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同,但因购房合同或补充协议的具体条款双方存在争议,不能达成一致意见,致使购房者不能认购房屋的,发展商应当退还定金。而订金是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商前签订的临时认购协议,通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权,在约定的时间内,卖方不得将该房屋售予他人。合同中如果写的是“订金”,卖方违约,买方无权要求其双倍返还,只能得到原额。如买方决定不购买,卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买,认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿,不退给买方,因此订金有时也被称为认购金、诚意金。
1、必须确认房主身份买卖双方在签订合同前,首先需检查签约主体的情况,即主要是核实房主的身份。总之,对于业主证件和其与业主身份是否一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起购房者你的注意。2、必须明确违约责任因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,从而导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责任、权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中关于违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。因此在合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
房屋买卖协议是购房人与出卖人在双方协商一致的情况下,基于平等自愿的原则签订的协议,主要包含以下条款:(1)双方当事人的基本信息:包括姓名(名称)、地址、公民身份号码、联系电话等,若有委托人,还应当包括委托人的姓名、地址、公民身份号码、联系电话等;(2)标的物:即买卖的房屋,包含房屋的坐落位置、面积(分别注明建筑面积和所分摊的共用建筑面积)、配套设施和维修标准、房屋的价格及付款时间、交房期限(办理过户的时间)、权利担保等。(3)各项税费缴纳的主体及交付时间;(4)违约责任:包括买方不按时支付购房款、卖方不按期交付房屋的违约责任,以便有效约束双方履行合同。
1.契税买方按照交易总额的3%缴纳。购买面积不足90平的普通住宅可以优惠按1%缴纳,购买面积超过90平(含90平)的普通住宅可以优惠按1.5%缴纳。如果购买的是非普通住宅,都是按3%缴纳。交易总额不是你买房子的实际价格,而是买卖合同的网签价。2.营业税税率5.6%,由卖方缴纳。满2年的普通住宅免征,满2年的非普通住宅按交易差额乘以税率征收。交易差额是指本次网签价减去这套房子上次交易的网签价,不满2年的住宅,不管是普通还是非普通都是按照交易总额即网签价乘以税率征收。3.个人所得税按交易差额的20%征收,由卖方缴纳。满五唯一的住宅免征,所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房,这两个条件有一个不满足就得征收。4.印花税买卖双方按交易总额各交0.05%,普通住宅免征。5.土地税卖方按交易总额1%缴纳,普通住宅免征,非普通住宅满2年免征。